论抵押权的预告登记

程啸 清华大学法学院

摘 要：预告登记的适用范围很广，不仅可适用于转让房屋所有权或建设用地使用权的协议，也能适用于旨在设立、变更或者消灭不动产物权的协议。当事人设立不动产抵押权时，当然可以进行预告登记。而抵押权预告登记的类型既包括房屋、建设用地使用权抵押的预告登记，也包括预购商品房抵押权预告登记。商品房的预售及以预购商品房设立抵押时适用预告登记在我国法上并无障碍，不能简单地依据德国法的规定对之加以否定。至于在建建筑物抵押权的登记，其性质上属于本登记，而非预告登记。抵押权预告登记具有限制处分的效力，但不能限制抵押人再次抵押该不动产。抵押权预告登记也不能对抗法院的查封、预查封以及拍卖、变卖等强制执行措施。抵押权预告登记的顺位效力应当得到承认，即在抵押权预告登记转为抵押权登记时取得原先的顺位。抵押权预告登记的权利人原则上没有优先受偿权，但预购商品房抵押权预告登记的权利人是例外，其在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押财产变价并优先受偿。

关键词： 抵押权 预告登记 预购商品房抵押 在建建筑物抵押 优先受偿效力