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不动产登记制度探究


----不动产登记簿为中心
发布时间:2011年5月25日 朱广新 点击次数:4154

[摘 要]:
不动产登记簿是不动产登记制度的核心,它不仅是公示、证明不动产物权的主要手段,而且是公信力与推定力制度的构造基础。就《物权法》的相关规定而言,为克服第一百零六条在不动产交易安全保护上的局限性,应把第十六条第一款解释为是关于不动产登记簿公信力的规定;为平衡不动产交易中动的安全与静的安全,应通过类推解释方法扩大第十九条第二款关于异议登记的适用范围;为维护不动产登记簿的信用,应严格解释第十七条规定的“除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。
[关键词]:
不动产登记;不动产登记簿;公信力;推定力;不动产权属证书;异议登记

 

    不动产登记制度是现代物权法的重要组成部分,《物权法》以重要篇幅对该制度进行了规定(从第九条至第二十二条)。由关于不动产登记簿、不动产权属证书、异议登记的独特规定看,立法者虽然意识到了不动产物权交易对交易便捷、安全的客观需要,但其不但尚未完全摆脱将登记看做一种行政管理的旧观念,而且在协调不动产物权交易中的动的安全与静的安全上似乎也陷入了一些认识误区。本文拟以不动产登记簿为中心,同时结合《土地登记办法》和《房屋登记办法》的相关规定,对《物权法》关于不动产登记的几条有争议的规定作出分析、解释,以便于法律的适用。


    一、不动产登记和不动产登记簿的区分


    讨论、分析或研究不动产登记制度,首先须明确意识到登记概念的多义性、模糊性,即登记概念会因语境之不同而具有不同的含义。具体而言,不动产登记范畴内的登记可以区分出如下三种意义形态:


    第一,登记事实,即在有些情形下,依其功能,登记是指一种法律事实,即将不动产物权变动之情况登入不动产登记簿的事实。下述说法,就是此种情形的典型体现:就不动产物权所发生的任何法律行为方式的权利变动,其效力之发生,须以登记为条件[1]。所谓以“登记为条件”,意思是指,以登记事实的成就为前提。此时的“登记”只是体现为一种抽象的要件事实。


    第二,登记行为,即登记有时可指将不动产物权变动之情况登入不动产登记簿的行为。登记的此种意义形态,主要发生于不动产登记程序中,具体包括两种情形:一是指不动产物权当事人申请登记的行为,或与登记事实之形成有关的其他行为;二是指不动产登记机构对当事人的登记申请予以受理、审查、处理或登录(填写)的行为。此种情形下的“登记”,实际上是对不动产物权所涉当事人申请登记的行为与登记机构对登记申请的处理行为的总称。《物权法》第十一条至第十三条所规范的主要是登记行为。


    第三,登记簿,即在有些语境下,登记实质上是指登记簿,如在“土地登记簿之登记具有转让作用、推定作用和善意取得作用”{1}这一论断中,推定作用和善意取得作用,并不是登记事实或登记行为所发生的作用,而是指登记簿之登记状态所具有的作用,或者干脆就是登记簿的作用。德国民法典第892条的命名为“土地登记簿的公信力”,鲜明揭示了这种情况。另外,由其文义明显可知,德国民法典第891条关于“法定推定”的规定,也直接以“土地登记簿”为前提。我国海峡两岸民法学界习惯上所用“登记之公信力”或“登记公信力”概念中的“登记”,实质上指的是登记簿。


    其实,多义性,甚至是模糊性,是语言的重要特征,以中文、英文中的登记为例,英语“register”,不仅可以用作动词,被理解为“登记、注册、记录等”;也可以用作名词,被理解为“登记、注册、登记簿等”。至于如何把握“register”的意义,除了词性所能提供的词义辨识信息外,语境(context)是一个更为重要的词义辨别途径。与英文比较类似的是,登记在中文中同样既可用作动词,又可用作名词;但迥然不同于英文的是,“登记”与“登记簿”在中文是两个完全不同的语词,将二者混为一谈,则会在交流或理解中造成诸多麻烦。就目前我国关于不动产登记制度的研究现状看,不能严格区分登记与登记簿是一个亟待澄清的问题。


    区分登记与登记簿的关键是,须先将作为名词的登记与作为动词的登记区别开来,前者即为前文所指的“登记事实”,后者则为前文所指的“登记行为”。但是,就具体的不动产登记而言,登记的上述两种含义时常纠缠在一起。譬如,就不动产物权变动的“合意+登记”要件而言,此处所言“登记”,明显须立足于物权实体法予以思考,即登记是不动产物权变动的必要条件。但须指出的是,该条件只是抽象地体现为“登记”这个要件事实,至于这个要件事实的形式或内容,则须依赖于登记行为的参与。人们通常所提到的登记,实质上是实体与程序交织的产物,如德国学者鲍尔/施蒂尔纳所言:“在物权法中,物权变动效力之发生具有双重构成要件:一个法律行为之要素与一个事实的且能为外部所认识的程序。”{2}


    作为不动产物权变动之要件事实的登记,须融入程序法上登记行为,才能得到实现(成就)的状况,在很大程度上显现了,登记行为对于登记之要件事实的成就所具有的工具意义,换言之,如果将登记事实看做一种旨在引起不动产物权变动的目的,那么,登记行为之展开或履行则是实现该目的的基本手段。这种目的一手段分析方法尽管存在使问题趋于简单化之嫌,但其对于分析登记与登记簿之间的关系则作用斐然。


    登记行为既然主要是成就登记这个要件事实的一种基本手段,登记行为本身—无论是不动产物权所涉当事人的申请行为,还是登记机构的审查、处理或登入行为;不论是从不动产物权变动之要件上,还是从不动产物权之公示上讲,均不具有独立意义。从不动产物权变动之要件上看,只有登记行为的最终结果—登入不动产登记簿,才能齐备登记之要件事实;从不动产物权之公示上看,登记行为本身并不足以公示不动产物权,只有登记行为的结晶—不动产登记簿,才能以明晰的记载公开展示不动产之上的物权状态。由此不难看出,如果说登记是不动产物权变动的生效要件的话,那么,不动产登记簿而非登记才是不动产物权的公示方法。由于不动产登记簿必须依赖于登记行为的进行与完成,很多人因而有些想当然地认为,登记是不动产物权变动的公示方法。这种以手段(登记行为)替代目的(登记簿)的思维方法,虽然不能说完全错误,但其表达不准的问题也非常突出。须进一步指出的是,即使登记具有公示主观物权的意图,但是,单纯的登记行为本身根本不可能达到公示物权的目的,能够达到公示目的的,只能是登记行为的技术后果:登记簿。也就是说,只有将登记行为完全体现于不动产登记簿之中,公示物权的目的才能真正达到。这恰如鲍尔/施蒂尔纳所说,在动产物权中,占有是公示手段;而在土地物权中,由官方之记录,亦即土地登记簿,取代占有成为公示手段{3}。


    总之,在研讨或理解不动产登记制度时,必须首先将登记与登记簿这两个概念区分开来,登记仅仅是不动产物权变动的生效要件,而非不动产物权的公示方法,能够公示不动产物权者,是不动产登记簿。就登记与不动产登记簿之关系而言,登记只是达到不动产物权公示之目的的必要手段,由于其内容复杂多样,登记行为本身无法担当起公示不动产物权的重任;而作为登记行为之结晶的不动产登记簿,才是不动产物权公示的基本方法。


    二、不动产登记簿的功能


    (一)基本功能—公示(主观)物权


    区分登记与登记簿概念,主要目的在于。清楚地把握登记与不动产登记簿的各自功能。登记的功能是决定物权效力之发生,不动产登记簿的功能则在于准确、清晰地显现不动产之上的物权状态,即以明确的物质载体将不动产之上的主观物权揭示出来,以便于物权交易的快捷与安全。诚如德国学者鲍尔/施蒂尔纳所言,土地登记簿所实现的,是土地物权法中的公示原则,反映与公示土地上的法律关系{4}。


    由于不动产登记制度设立的根本目的,在于公示主观物权,而真正能担当公示功能的是不动产登记簿,所以,不动产登记制度在构造上其实只要解决好下述问题即可:如何将真实的物权变动状况客观、真实地记载并固定下来。如从不动产登记簿的角度看,该问题则为,不动产登记簿如何能够真实再现不动产之上的主观物权。由此不难看出,不动产登记制度之核心,在于不动产登记簿的科学编制问题,也就说通过一套科学的规则体系以确保最终形成的不动产登记簿客观、真实、可信[2]。不动产登记簿因而应成为不动产登记制度之核心,德国直接将规范不动产登记制度的法律称为《土地登记簿条例》(Grundbuchordnung)[3],原因正在于此。


    (二)诉讼上的作用—物权的证明


    由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,只有经过登记(记载于不动产登记簿)才能发生物权变动效力(《物权法》第九、十四条),所以,不动产登记簿还能够被用来作为证明不动产物权的证据。值得深入探讨的是,从证据之证明力的角度看,不动产登记簿在决定不动产物权之归属上到底具有怎样的证明作用。该问题涉及应如何理解《物权法》第十六条第一款规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”[4]。


    至少,从《物权法》第十九条第一款所作“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记”的规定可以看出,不动产登记簿对不动产物权的真实权利人并不具有最终决定权利归属的功能,否则,不动产物权的真实权利人就无法提出更正错误登记的申请。因此可以说,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,并非针对于不动产物权的真正权利人。其实,采取目的解释的方法同样可以得出这种结论。《物权法》之所以明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记,不发生效力,根本目的不是为了经由登记之手段,监督或管制不动产物权之交易;而是为了通过登记之方法,将不动产物权之变动情形,公开于交易世界,以促进不动产物权交易的便捷与安全,并由此提高不动产物权交易的总效率。因此,对有效实施的不动产物权变动而言,登记的作用不是以行政权力确认不动产物权之归属[5],而是为了将依当事人自主意思发生的不动产物权变动情况公示出来。在此情况下,只有关于不动产物权变动的意思表示(物权合意),才是决定不动产物权归属和内容的最终根据。即使不动产登记簿的记载与真实权利关系完全相符,决定物权归属和内容的也只能是当事人的物权合意,否则,权力就有可能轻易介入到不动产物权归属的决定中,私法自治也必将因此遭受欺凌。


    不动产登记簿不能作为真正权利人享有不动产物权的最终根据,并不意味着,不动产登记簿对不动产物权人毫无意义,凭借其得天独厚的官方性、规范性、恒久性特征,不动产登记簿在不动产物权诉讼上可成为一种有力的书证。毕竟,由于登入不动产登记簿是不动产物权变动的必要条件,在完备的不动产登记法支持下,不动产物权的登记名义人与真正权利人在绝大多情况下是同一的。在不动产物权交易合同毁损或遗失时,不动产登记簿毫无疑问可作为证明不动产物权的有力证据。当然,如果不动产物权合同依然存在,不动产登记簿在证明不动产物权归属上只能扮演一种初步证据的角色。也许正是基于此种思考[6],对《物权法》之编纂产生重要的影响的两部物权法草案学者建议稿,均明确提出,“不动产登记簿为证明不动产物权的根据”{5}。


    另须注意的是,即使认为不动产登记簿具有权利证明作用,这种作用其实仅对于以法律行为发生的不动产物权变动具有意义,对于《物权法》第二十八至三十条规定的因法定事实发生的物权变动,不动产登记簿的权利证据作用根本无从谈起。在这些情况下,法律文书、法院判决、征收决定、被继承人死亡、不动产建设等法定事实才是决定不动产物权归属的证据。因此,总体上讲,不动产登记簿的权利证明作用有很大的局限性。这也许可成为解释《物权法》将学者建议稿提出的“不动产登记簿为证明不动产物权的根据”修改为第十六条第一款的基本理由。但这样解释同样会引发新的问题,既然其对不动产物权的真正权利人规范意义甚微,应如何解释才能使第十六条第一款焕发出更大的规范能量?本文认为,以交易第三人之视角来解释第十六条第一款比较适宜。换言之,为克服《物权法》第一百零六条在不动产物权交易安全保护上的显著缺陷{6},最好将第十六条第一款解释为是关于不动产登记簿公信力的规定[7]。


    三、不动产登记簿的公信力


    不动产登记簿的公信力,是指不动产登记簿对交易第三人所具有的真实、可信的效力。也就是说,哪怕不动产登记簿存在着错误登记,但对第三人而言,不动产登记簿记载的内容应视为真实,因为非如此,则不能彻底消除第三人对交易安全的顾虑。法律之所以作出这种令事实真相迁就于第三人利益的规定,是因为,在现代经济中,市场上频繁发生的不动产物权交易,已不再表现为一种现货式的转手买卖,而是绝大多数表现为对一种抽象、主观的观念性权利的交易,在此情况下,“如果不人为地给予某种可从外部认识的表象,则无法期待交易安全”{7}。以下给予具体阐述。


    不动产登记簿的公示功能,只是表明,不动产物权的相关交易人可以借助不动产登记簿来确定某种不动产物权是否存在,或不动产所有权之上是否存在某种权利负担,从而作出是否进行或如何进行不动产交易的决定。不动产登记簿的这种公示功能,其实只是起到了一种对主观物权的辨识作用,或只是便利了交易当事人对主观权利的识别,至于这种对主观权利的辨识是否完全为真,或者是否会产生对交易当事人有利的法律后果,不是公示功能所能解决的问题。


    由于不动产登记簿的登记状态,主要以当事人的物权交易为基础,加之不动产登记簿之形成受制于登记人员记载之准确率的影响,因此,不动产登记簿未能正确反映不动产物权变动的实际状况,也在所难免。在权利公示存在偏差的情况下,如何使公示的后果为交易社会所接受,则成为一个必须认真对待的问题。客观而言,即使不动产登记簿记载之准确率已接近百分之百,只要存在着错误登记的可能,人们对不动产登记簿的信用总会存在一定的怀疑,这种怀疑不可避免地会对交易安全构成妨害。为彻底消除此种交易安全妨害,德国、瑞士等国在权利公示规则的基础上进一步确立了土地登记簿的公信力制度。该制度之效果为,直接赋予不动产登记簿一种近乎绝对的善意交易保护效力(公信力),如瑞士民法典第973条(不动产登记簿的公信力)第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”


    不动产登记簿的公信力制度虽然很好地解决了交易便捷、安全进行的问题,但也制造了一个不容忽视的问题,即真正物权人可能会因法律对第三人信赖的保护而丧失权利。在确保交易安全之前提下,为尽可能减少对真正权利人的损害,但凡承认不动产登记簿公信力制度的立法,无不同时建立了异议登记与更正登记制度。更正登记的目的,是为了校正错误的不动产登记簿,使不动产物权登记权利人与真实权利人尽可能维持一致,从而平衡交易第三人与真正权利人的利益冲突。由于更正登记簿记载事项不仅事关登记名义人与真正权利人的切身利益,而且牵涉到不动产登记簿之信用,法律因此对更正登记设置了严格的条件和程序。更正登记因此非经一些时日不能完成[8]。在此情况下,难免会发生这样的情况:在更正登记完成前,不动产物权的登记名义人实施物权处分行为,第三人基于对不动产登记簿的信赖从登记名义处取得不动产物权。如若如此,不动产物权的真正权利人即使已发现了登记错误,仍有可能面临权利丧失的危险。为制止这种结果的发生,法律又特别设置了具有临时性保护意义的异议登记制度。不动产物权的真正权利人,一旦发现不动产登记簿存在错误登记,即可对不动产登记簿之正确性提出异议,这种异议只要登入了不动产登记簿,就具有警惕、阻遏第三人对不动产登记簿发生信赖的效果,不管第三人是否查看了登记簿。在此之后,不动产的真正权利人可从容地通过更正登记程序对错误登记作出彻底修改。


    《物权法》第十九条对更正登记和异议登记作出了明确规定。不过,由“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记”的规定看,立法者在理解异议登记之功能上似乎出现了偏差。不动产登记簿记载的权利人即使在利害关系人发现登记错误后立即同意更正错误,在更正登记完成前,其仍然存在着向善意第三人处分不动产物权的可能性,真正权利人依然会面临权利丧失的危险。从现代不动产登记制度的主要输出国—德国—的规定看,异议登记的实施,主要有如下几种方式:一是根据不动产登记簿之更正牵涉到其权利的人的许可;二是根据法院的假处分;三是依据登记官的职权;四是根据国家机关的嘱托等{8}。从这四种方式中很难看出,不动产登记簿记载的权利人是否同意更正错误,与异议登记的提起有何必然联系。在实际生活中,一些比较正派、慷慨的人,虽然不认可不动产登记簿存在错误,但在争议解决之前,其仍会同意在登记簿中登记一项异议。因为,他知道,即使他不同意,异议人同样可以通过申请法院的假处分命令,而使异议登人登记簿之中{9}。基于此,《物权法》关于异议登记的上述规定明显存在着不利于保护真正权利人的缺陷{10}。明确这一点,对解释法律具有重要意义。从解释论上讲,至关重要之处是,不能纯粹以法条之文义,将“不动产登记簿记载的权利人不同意更正”解释为“利害关系人可以申请异议登记”的前提条件。异议登记虽然由更正登记的迟缓性所引发,但其实施与登记权利人是否同意更正登记并无必然联系,由德国法的规定可知,登记权利人即使不同意更正登记,仍有可能同意异议登记。一般情况下,登记权利人如果同意更正不动产登记簿,其大多不会不同意异议登记,毕竟,相对于更正登记,异议登记对其权利的影响要小得多。因此,根据举重明轻的类推适用原则,既然不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记簿时,利害关系人尚可以申请异议登记;那么,当不动产登记簿记载的权利人同意更正登记簿时,利害关系人应更有理由申请异议登记[9]。


    另外值得一提的是《房屋登记办法》第七十五条的规定:房屋登记机构发现房屋登记簿记载错误的,如该错误涉及房屋权利归属和内容,应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间,权利人因处分其房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。这种关于登记权利人暂缓办理登记的规定,也能起到及时阻止公信力发生的效果。这种做法很大程度上修正了《物权法》关于异议登记的缺陷,遗憾的是,《土地登记办法》没有作出这样的规定。


    四、不动产登记簿的推定力


    不动产登记簿既然在证明不动产物权之归属上作用极其有限,那么,当不动产物权之归属产生争议时,作为原告的不动产物权的真正权利人,如果要取得胜诉的后果,则必须在不动产登记簿之外提出更有力的权利证据(“谁主张、谁举证”)。该种权利证据,即为前文所言的不动产物权合同或不动产物权的取得事实。在此情况下,对不动产物权的真正权利人而言,如何保存不动产物权合同或如何维护不动产物权的取得事实,则成为保有权利的关键。不要说精心保存或维护这些证据要使权利人付出何种程度的注意或耐心,即使权利人煞费苦心地这样做了,不动产合同或权利取得事实终究难免会随岁月的流逝或个人的意外事变而丢失、毁损或湮灭。因此,当物权之存在不再依赖于对物的现实占有,或完全与一种客观形式相脱离,而纯粹成为一种主观(意志)现象时,如何保全不动产物权则成为现代物权法上的一个重要问题。


    为解决保全不动产物权之难题,增进保有财产的安全,德国民法典吸收德国古法(日耳曼法)上“占有为物权之外形”的观念,依据动产与不动产物权之公示方法的不同,确立了权利推定规则,即适用于动产物权的“有利于占有人的所有权推定”规则(第1006条)和适用于不动产物权的“法定推定”规则(第891条)。根据第891条的规定:在土地登记簿上,某项权利被为某人的利益而登记的,推定此人享有该项权利;某项已登记的权利被涂销的,推定该项权利不存在。德国民法典上述规定,随后被很多国家或地区的立法或学说所接受,如瑞士民法典第937条(占有不动产的权利的推定)第1款规定:“已在不动产登记簿上登记的不动产,对其占有权利的推定及占有诉权,仅属于登记人。”一些国家或地区的立法虽然未明确规定不动产登记簿的权利推定规则,但学说则认可之,如史尚宽在解释我国台湾地区“民法”第934条规定的占有权利之推定规则时指出,在尚未办理土地登记之区域,对于不动产之占有也可适用本条[10];“然在已办理土地登记而并已登记之土地,则应以登记为标准,不适用占有权利之推定”{11}。


    权利推定规则不是为了终局性地解决物权归谁所有的问题,而是旨在改变物权确认之诉中的证明负担分配。具言之,在权利推定规则下,根据不动产登记簿之记载,登记权利人在物权确认之诉中,总是立于被告地位,而对诉争不动产主张权利的相对方,则须依据“谁主张、谁举证”的证明责任分配原则,提出诉争不动产归其所有的证据,否则,则承受败诉的风险。如此一来,凡于不动产登记簿上被登记为权利人者,当诉讼发生时,只须提出自己为登记权利人的事实即可,无须主动提出诉争不动产归其所有的证据。这种做法无疑大大减轻了登记权利人的权利证明及保有的负担。
    德国民法典之所以改变证明责任负担的常规,作出此等厚此(登记权利人)薄彼(未登记的权利诉争人)的规定,主要出于这样一个判断,即在科学、规范的不动产登记制度下,登记权利人在绝大多数情况下就是真正的不动产物权人。登记权利人与真正权利人既然通常是一致的,那么,依据不动产登记簿免除他们的权利证明负担,不但减轻了特定权利人的权利保有负担,而且也便宜了法院对不动产权属争议的处理,因为在登记权利人与真正权利人通常一致的前提下,能够以不动产物权合同或其他法律事实为据推翻权利推定者,毕竟微乎其微。如此而言,权利推定规则其实大大减少了社会上不动产物权确认之诉的总成本,同时也抑制了一些不必要的不动产物权诉争。总之,无论是从权利人保有不动产物权的安定性上,还是从减少诉讼负担或成本的角度上看,权利推定规范具有十分显著的社会意义。


    须进一步指出的是,不动产物权的权利推定,乃建立在不动产登记簿之上,登记权利人被推定为对争议不动产物权享有权利,相对人只有提出足以推翻不动产登记簿之记载的事实根据,才能胜诉。因此,对登记权利人而言,不动产登记簿是其享有不动产物权的重要证据,在登记完全正确的情况下,不动产登记簿所具有的此种证据功能,事实上具有最终权利证据的功能。权利推定规则因此具有强化不动产登记簿之功能与地位的效果。


    梁慧星教授负责提出的“中国物权法草案建议稿”第二十八条明确设立了不动产物权推定规则,但该建议未被立法机关接受。《物权法》颁布后,来自立法机关内部的一种解释意见却认为,《物权法》第十六条第一款是关于不动产物权推定的规定{12}。这种解释虽然可行,但考虑到不动产登记簿公信力制度,对不动产物权交易更为必要、重要,本文认为应将该款解释为,是关于不动产登记簿公信力的规定。至于不动产物权的推定规则,可通过司法解释承认之。


    五、不动产登记簿和不动产权属证书


    除了不动产登记簿具有证明不动产物权的作用外,《物权法》第十七条还规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。这难免会产生这样的问题:当不动产登记簿的记载与不动产权属证书的记载不一致时,应以何者为准?为此,第十七条又进一步规定:不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。如何理解不动产登记簿与不动产权属证书的关系,显然是一个不容回避的问题。
    不动产权属证书不但在我国由来已久[11],而且在《物权法》施行之前,它几乎是不动产物权人拥有不动产物权并对不动产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证[12],在众多与不动产权利相关的法律、法规,甚至是部门规章中,除了土地登记卡、房屋登记卡之类的概念外,根本无关于不动产登记簿的规定。由此可以说,《物权法》第十七条关于不动产登记簿与不动产权属证书之关系的规定,充分揭示了立法者关于不动产登记观念的艰难转变:虽然认识到了不动产登记簿在不动产登记制度中的重要性[13],但仍无法割舍曾长期使用的不动产权属证书概念。


    (一)不动产权属证书的证明力


    不动产权属证书,是由登记机关按统一格式制作并交由不动产登记物权人持有或保存的一种正式书面证件。在《物权法》施行前,因将登记看做一种确认不动产物权的行政管理行为,登记机构不仅将不动产物权登记的原始申请资料封闭起来,而且将记载登记事项的土地或房屋登记卡视为一种政府管理文档,且秘而不宣。加上立法不承认不动产物权的推定规则,一旦发生不动产物权争议,依“谁主张、谁举证”的证明责任原则,不动产的真正权利人只有提出非常有力的证据,其权利主张才能得到支持。不动产权属证书就是此种有力证据。在此情况下,无论单位还是个人普遍形成重视不动产权属证书而轻视不动产登记材料的观念。不动产权属证书因此被不动产物权人视为至宝。涂改、伪造不动产权属证书,被一些非法之徒看做发财的门径。严禁涂改、伪造不动产权属证书,一直是我国不动产管理制度的一项重要内容[14]。


    但是,立法一旦将不动产登记簿作为记载不动产物权的基本载体(《物权法》第十四条规定的,不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力),并与此同时允许权利人、利害关系人查阅、复制登记资料(《物权法》第十八条),不动产权属证书在证明不动产物权上的作用,则明显今不如昔。


    尤其值得一提的是,根据不动产物权推定规则,在发生不动产物权归属之争时,不动产物权人(登记名义人)无须以不动产权属证书来证明自己对诉争不动产享有物权,只有对方不能提出有力的反证,其对不动产就享有权利。


    总之,在以保护交易安全为价值取向的现代不动产登记制度下,传统的不动产权属证书到底还能发挥多大的规范作用,非常值得反思。


    (二)不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致


    不动产物权之变动既然以记载于不动产登记簿为生效条件,不动产物权的存在状况自然应以不动产登记簿来判断。至于不动产登记簿与不动产权属证书之关系,“登记机关颁发的权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式,不动产物权的根据仍然是不动产登记簿”{13}。《物权法》第十七条在规定了不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明之后,因此又特别强调,“不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿相一致”。


    然而,除了上述规定外,第十七条又进一步规定:不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。本来,不规定还比较明白,即不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,应以不动产登记簿为准;规定了反而令人不知其所了:如何理解“除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”?


    由其文义不难看出,在特殊情况下,不动产权属证书能够取代不动产登记簿而成为决定不动产物权归属和内容的证据。这种解释意见非同小可,以不动产权属证书为准,如何保护第三人的交易安全?本来,不动产权属证书由来于不动产登记簿(是对不动产登记簿的部分记载)[15],二者之关系应如影随形,不动产登记簿记载事项发生了变更,不动产权属证书应随之被更换。即使不动产登记簿确有错误,在错误登记更正完毕前,不动产登记簿的拘束力应不受丝毫影响。否则,不动产登记簿的信用必遭重大损害。当不动产登记簿与不动产权属证书不一致时,即使知道不动产登记簿存在错误,但在该错误更正前,不动产登记簿仍然为不动产物权的有力证据,不动产权属证书只能附属于不动产登记簿。否则,则会为涂改、伪造不动产权属证书,骗取他人不动产物权大开方便之门。基于此,梁慧星教授负责提出的物权法草案学者建议稿第二十二条第三款规定:“不动产权属文书的内容与不动产登记簿不一致的,以不动产登记簿的记载为准。”


    那么,到底如何解释“不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”?有种意见认为:“只有在登记部门依职权进行变更登记的情况下,才有可能发生登记部门工作人员填报错误,而权属证书却填写正确的情况。”{14}值得质疑的是,如果存在登记机构依职权进行变更登记的情形[16],变更登记完成之后,登记机构应随即通知不动产物权人更换权属证书。如果登记机构进行变更登记时,发生了填报错误,除非变更登记本身就是错误之举,否则,不动产权属证书也应当将错就错,不可能发生不动产登记簿存在错误,而不动产权属证书则无错误的情况。毕竟,不动产权属证书完全是根据不动产登记簿制作而成的。可见,这种解释意见明显难以自圆其说。本文认为,解释上述规定的唯一可能是:登记机构工作人员擅自改动不动产登记簿的记载事项。在此情形下,按统一样式规范制定的不动产权属证书可形成对登记机构工作人员登记行为的一种外部约束力量。这也许可看做不动产权属证书继续保留的原因之一。但是,即便如此,不动产权属证书在证明不动产物权之归属上也不宜优先于不动产登记簿,原因在于:完全由私人保存的不动产权属证书被伪造、改动的可能性,要远大于由国家专门机构职掌的不动产登记簿[17];换言之,即使同样存在因营私舞弊涂改不动产登记簿的可能性[18],不动产登记簿的可信赖性还是要远远大于不动产权属证书。因此,即使不动产登记簿存在被擅自涂改、伪造的可能,不动产权属证书的持有人,不能仅仅依凭不动产权属证书要求登记机构更改不动产登记簿,更不可以此主张不动产权属证书在证明不动产物权归属上应优先于不动产登记簿。但是,不动产权属证书的持有人可以依据真实的不动产权属证书,请求登记机构根据原始登记申请材料确认不动产登记簿记载事项的真实性[19]。总之,应严格解释《物权法》关于不动产权属证书与不动产登记簿不一致的特别规定。


    六、结语


    与物权法匹配的不动产登记制度,主要是为了解决权利主观化之后的不动产物权交易便捷、安全进行的问题。受此影响,不动产登记制度之核心,其实就是如何形成具有极高权利表征准确率的不动产登记簿。从立法上讲,不动产登记簿的科学编制问题,正是不动产登记制度之中心。基于此,不动产登记簿毫无疑问是不动产登记制度之核心概念。但是,很长一段时间以来,在学说上,登记概念则成为学者关注之重心;在立法上,不动产权属证书则被视为不动产登记规则的重点规范对象。前者造成的后果的是,认为登记既是以法律行为发生的不动产物权变动的生效要件,又是不动产物权变动的公示方法;而后者造成的不良后果则更为严重,如将不动产权利证书当做保有不动产物权的唯一凭证,将不动产登记行为视为行政确权行为等。《物权法》关于不动产登记的有关规定,在很多地方仍游离于新、旧观念之间,如何以保护交易安全之取向、以权利公示功能为标准,以科学的解释方法对《物权法》的不动产登记规则予以重构,是一个不容忽视的理论和实践问题。


【注释】

[1]《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”
[2]德国学者沃尔夫认为,土地登记簿的登记注册不能随意而为,而是必须遵守土地登记簿法规定的条件和程序,这些条件和程序应当保障在土地登记簿中只进行与实际法律状况相符的登记。参见[德]曼弗雷德·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2002年版,第220页。
[3]关于Grundbuchordnung,目前有多种译法,如不动产登记条例、不动产登记法、土地登记法、土地登记条例、土地登记命令等,直接翻译为“土地登记簿法(或条例)”者,则比较少见。
[4]《土地登记办法》(2008年2月1日施行)第十五条、《房屋登记办法》(2008年7月1日施行)第五条第二款进一步确认了《物权法》第十六条第一款的规定。
[5]登记是对不动产物权的确认,是我国不动产立法长期持有的一种观念,如《土地管理法》第九条规定:“集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权”;再如1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》(现已被废止)第三条明确规定:“本办法所称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。”《城市房屋权属登记管理办法》虽然已于2008年7月1日被《房屋登记办法》取代,但是,在行政法学界,仍流行着登记是对不动产物权的确认的观点,如应松年教授认为:“为了稳定不动产物权关系,公示不动产物权信息,进而保障不动产交易安全,不动产物权的变动通常要借助不动产交易双方之外的权威第三方—行政机关来对物权变动作出确认。”应松年:《行政权与物权之关系研究—主要以(物权法>文本为分析对象》,载《中国法学》2007年第5期。
[6]建议“不动产登记簿为证明不动产物权的根据”的另外一个理由可能是,为了明确不动产登记簿与不动产权属证书之间的关系。因为,多年来,不动产权属证书在我国不动产物权制度上一直扮演着极其重要角色,如原《城市房屋权属登记管理办法》(建设部1997年10月27日发布,2001年8月15日修正,2008年7月1日废止)第五条第一款规定,“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。在物权法学者建议稿提出之前,不动产登记簿则几乎是一个全新的事物。
[7]关于《物权法》第十六条第一款的规范意旨,解释意见相当混乱,目前最流行的一种解释意见是,这是关于不动产权利正确性推定和不动产登记公信力的规定。不动产权利正确性推定,为物权法上的权利推定之一种,其属于一种举证负担规范,目的是为了减轻证明负担,与不动产登记公信力迥然有别。参见朱广新:《物权法上的权利推定》,载《法律科学》2009年第3期。
[8]根据《房屋登记办法》第二十三条的规定,房屋登记机构办理更正登记的时间一般为10个工作日。
[9]另有解释意见为:“不如将《物权法》第十九条第二款的规定理解为仅仅是列举了异议登记启动的一种情况,而非涵盖了全部的先决条件。”崔建远:《物权法》,中国人民大学出版社2009年版,第64页。
[10]我国台湾地区“民法”第九百三十四条规定:“占有人于占有物上行使之权利,推定其适法有此权利。”
[11]我国历史上曾长期存在着“地契”、“房契”等不动产权利证书,这些不动产权利证书演化到今天,就是我国当前普遍使用的不动产物权证书,如“房地产证”、“建设用地使用权证”、“房产证”等。参见孙先忠:《中国物权法总论》(第二版),法律出版社2009年版,第340-341页。
[12]原《城市房地产权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”
[13]不动产登记簿是物权归属和内容的根据(《物权法》第十六条)。
[14]如原《城市私有房屋管理条例》(国务院1983年12月17日发布,现已废止)第八条的规定。
[15]国土资源部和原建设部以《物权法》关于不动产登记的立法精神与原则为指导,分别制定了《土地登记办法》和《房屋登记办法》。《房屋登记办法》第二十五条规定:“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。”《土地登记办法》第十四条规定:“根据土地登记簿的相关内容,以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的,应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。”
[16]不动产登记以当事人的申请为原则,不允许登记机关在没有当事人申请时进行设立、更正、涂销登记,登记机关发现自己的错误时,应经过特别程序予以更正。
[17]王利明教授认为,不动产登记簿由登记机关管理,真实性较强,而不动产权属证书由当事人管理,被伪造、涂改的可能性较大。参见王利明:《物权法研究》(上册),中国人民大学出版社2007年修订版,第309页。
[18]如《房屋登记办法》第九十三条规定,如擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿,或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,房屋登记机构工作人员应依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
[19]妥善保管不动产权属登记资料,是我国不动产管理制度的重要内容之一。如原《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(原建设部1990年12月31日发布,2001年7月1日废止)第十六条规定:“城市房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或者损毁时,应当及时采取补救措施。”《土地登记资料公开查询办法》(国土资源部2002年12月4日发布)第五条规定:“查询机关应当逐步建立土地登记资料信息系统。”《土地登记办法》第二十条规定:“土地登记形成的文件资料,由国土资源行政主管部门负责管理。”《房屋登记办法》第二十八条规定:“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。”

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{5}梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.8,143-144;王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社,2001.6.
{6}朱广新.不动产适用善意取得制度的限度[J].法学研究,2009,(4).
{7}[日]我妻荣.新订物权法[M].有泉亨补订.罗丽译.北京:中国法制出版社,2008.42.
{10}{13}孙先忠.中国物权法总论[M](第二版).北京:法律出版社,2009.357,341.
{11}史尚宽.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.580.
{12}全国人大常委会法制工作委员会民法室.中华人民共和国物权法—条文说明、立法理由及相关规定[M].北京:北京大学出版社,2007.24.
{14}朱岩,高圣平,陈鑫.中国物权法评注[M].北京:北京大学出版社,2007.143.

来源:《河南省政法管理干部学院学报》2010年第4期

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