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我国农村宅基地使用权流转的现状考察


发布时间:2011年3月30日 王崇敏 张丽华 点击次数:3857

[摘 要]:
农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。
[关键词]:
农村宅基地;宅基地使用权;流转

编者按:农村宅基地使用权是农民的重要财产权和居住权的基本保障,对农村宅基地使用权制度如何与时俱进地予以改革和调整,使之适应社会经济发展和社会转型的需要,已成为一个不容回避的难点和热点问题。为此,本刊特编发了海南大学及北京工商大学部分学者的论文。这些论文分别从不同的视角,就农村宅基地使用权制度创新、农村宅基地使用权的流转以及相关配套制度的建立和完善进行阐述,探索了中国经济社会转型背景下的农村宅基地使用制度改革方案和措施,对完善我国物权制度和土地管理制度,提高政府配置土地资源的能力具有重要的理论和现实意义。
    一、我国农村宅基地使用权流转的立法现状考察
    (一)法律
    我国《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律,其第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权,规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”同时,该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
    上述规定,从法律上确立了基于村民身份分配到农村宅基地使用权的“一户一宅”原则,但没有禁止农村村民出卖、出租住房的规定,只是严格地限制了出卖、出租后不得再申请宅基地。
    我国于2007年10月1日生效的《物权法》在第三编用益物权中设立第十三章宅基地使用权,专章规定宅基地使用权。《物权法》并没有对宅基地使用权进行详细规定,只列了四个条文。依照《物权法》第一百五十三条的规定,有关宅基地使用权的取得、行使和转让等具体问题,主要适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。由此可以看出,《物权法》对宅基地使用权所作出的规定是在其确立了用益物权性质的前提下,针对宅基地使用权的流转作出的原则性的规定。因此,关于农村宅基地使用权流转问题的处理,还是主要适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
    另外,从我国《担保法》的相关规定也可以看出国家关于农村宅基地使用权的流转态度。其第三十七条规定了不得抵押的财产有:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……由此也可以看出,我国《担保法》对农村宅基地使用权的抵押是持禁止态度的。
    同样,《物权法》也以明确的态度表明了宅基地使用权不可以抵押。其第一百八十四条规定了不得抵押的财产:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外”。
    (二)行政法规与部门规章
    相对于我国法律上的原则性规定,行政法规与部门规章关于农村宅基地使用权的问题则有着比较明确的规定。
    1995年国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。依照其第四十九条的规定,接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。此条中有关“接受转让、购买房屋”的表述,实际上变相地承认了农村宅基地的可流转性。
    为了加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发,保护农村稳定,保护农民利益,保障经济和社会的可持续发展,1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二项规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这是我国当前宅基地使用权制度的主要法律依据。
    2004年11月2日,国土资源部为了切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号),进一步加强农村宅基地管理,正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地,切实保护耕地,制定了《关于加强农村宅基地管理的意见》。其中有关严格宅基地申请条件中,强调:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”
    (三)地方立法和政策
    绝大多数省市都发布了本行政区划内的宅基地管理办法或意见[1],这主要是因为国家虽然对农村房屋、宅基地买卖做了一些规定,但较为原则,因此在实践中地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整上述纠纷的主要依据。地方立法及政策基本上在遵循我国《土地管理法》确立的基本原则下,结合各地的实际情况作出了具体规定来调整农村宅基地使用权。大多数地方严格按照我国《土地管理法》及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确了“一户一宅”及“城镇居民严禁在农村购置宅基地”的政策,但是有一些地方,尤其是在经济较为发达的地区,结合自身的情况制定了关于农村宅基地使用权流转方面的规定。例如《苏州市宅基地管理暂行办法》规定进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民,也可以在一定条件下通过补办出让手续并补缴土地出让金后入市交易。另外,广州市也出台了《农村房屋租赁管理若干规定》来规范农村房屋租赁市场,湖州市出台了《农村农民房屋抵押登记办法》允许以农村房屋办理抵押贷款等等。
    从以上对法律法规的考察可知,我国目前关于农村宅基地使用权的立法,从形式上看有些零乱,暴露了我国目前立法活动存在无序性的弊端;从内容上看,法律并没有明确地禁止农村宅基地使用权的转让,只是要经过严格的审批手续;从行政法规及部门规章来看,并非一概地禁止农村宅基地使用权的转让,只是明确禁止城镇居民从农村购买宅基地使用权而已。然而从地方立法和政策上来看,一些地方已经开始对农村宅基地使用权的自由流转进行积极的探索。
    二、我国农村宅基地使用权流转的司法实务现状考察
    在实践中,法院审理有关农村宅基地使用权转让案件时,出现了两种做法:一种是房屋和宅基地使用权一并转让,不论其受让方是村民还是非村民,一律依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条[2]的规定,判决认定其转让有效。另一种是单一宅基地使用权的买卖,不涉及房屋,在这种情况下,法院的裁判就出现了较大的分歧。部分法院依据对现行法律的推断,认为法律没有禁止农村宅基地使用权的流转,从而认定转让行为有效;部分法院则回避是否可以流转这一棘手问题,而直接按合同关系进行解决;还有部分法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让,从而认定转让行为无效{1}。
    在司法实践中,尤其是农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及的宅基地使用权流转的法律难题,是目前司法实践的热点、难点。由于现行法律、法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定,法院在处理此类案件时首先面临着法律适用方面的困惑。同类案件,由于援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同条文,如我国《土地管理法》第六十二条或第六十三条,判决结果截然不同:有的法官认为,根据我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,同时结合有关政策的规定,应判决农村房屋买卖合同无效;有的法官认为,我国《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,反推此规范,即含许可买卖之意,同时结合我国《合同法》的相关规定,且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖,根据法不禁止即为自由之理应判决合同有效。由此,笔者发现,由于我国对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定,理论上也无权威定论,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。
    有关农村宅基地使用权案例裁判的不一,一方面体现了国家立法与实践的脱节,表现出了国家在运用公权力来管理私权利时的薄弱;另一方面更重要的是突显了有关宅基地使用权转让法意识、法价值的认识各异,不利于农村及城镇居民利益的保护。
    三、我国农村宅基地使用权流转的实际情况考察
    为了掌握实际生活中农村宅基地使用权流转的现状,笔者参加了由国土资源部组织的“中国农村宅基地使用权实况调查”课题,获得了第一手的资料。本次调查涉及28个省,334个市(县),840个乡镇,1083个自然村。调查主要采取问卷调查与访谈结合的方式,所得的数据真实可信。具体的调查数据,笔者将在论文中逐一进行具体分析。
    (一)我国农村宅基地使用权流转存在隐形市场
    根据我国现行的法律法规,农村宅基地使用权的流转实际上仅在农村集体内部之间流转。依据我国《土地管理法》规定,仅农村集体经济组织内部成员才有申请宅基地建房的权利。另外在国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中,为了加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发,也明确禁止农村房屋向城市市民出售。虽然法律及有关法规规定农村宅基地使用权仅能在本集体经济组织内部流转,但是在实际生活中,还是存在城镇居民在农村购置宅基地的现象,而且实际上已经形成了买卖的隐形市场。
    此次的调查结果显示,在回答“你村买卖宅基地的人多吗”这一问题时,回答“没有”的占17%,回答“只是个别现象”的占62%,回答“较多”的占19%。如下因所示:
    另外,在回答“有没有城镇居民在你村购买宅基地”这一问题时,回答“有很多”的占6%,回答“有一些”的占36%,回答“没有”的占58%。如下图所示:
    由调查数据可以看出,目前在广大的农村,宅基地的买卖现象是存在的,虽然在总体上来讲还没有成为普遍的现象,但不可否认隐形的交易市场已经形成。
    (二)我国农村宅基地使用权隐形市场形成原因分析
    农村宅基地买卖的现象已经存在,其原因是什么呢?据抽查结果显示,在回答“一般在什么情况下购买宅基地”时,回答“原有住房太拥挤”的占42%,回答“儿女成家时需建房”的占67%,回答“觉得某块地风水好或者对自家意义重大”的占16%,回答“其他”的占12%。如下图所示:
    在回答“一般在什么情况下出卖宅基地”时,回答“外出打工,宅基地闲置”的占41%,回答“家有多处宅基地”的占40%,回答“家有急事需用钱”的占37%,回答“其他”的占17%,还有12%左右的人未作选择。如下图所示:
    综合调查数据,笔者认为,在农村买卖宅基地的主要原因是:
    1.人口增加原因。笔者在调查“购买宅基地的原因”中,选择“原有住房太拥挤”和“儿女成家时需建房”的比例较高。例如说原有的住房拥挤及儿女成家时需要分户而建房。但是在现实中一个村一般不可能有那么多空闲的宅基地,这就要求一部分农民需要以购买的方式从一些有空闲宅基地的村民手中取得。这样一方面可以解决宅基地不够用的问题,同时还可以充分利用闲置的宅基地,使宅基地能发挥其最大的作用。
    2.经济利益驱动。随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进,农村的耕地也在逐步减少,加之农地的收益甚微和社会保障制度的不健全,许多农民将自己住房的部分用来出租获取租金。如广州石牌村、西安市南郊高校聚集区,租金已成为农民现金收入的主要来源之一{2}。
    3.进城发展需要。现在,越来越多的农民到城里打工,城市各方面的优越条件使得进城农民多不愿再回到农村,然而资金缺乏却成为他们留下来的最大障碍。为了筹集生活和定居所需的资金,一些农民就卖掉了农村闲置的宅基地,来缓解进城发展所需的资金困难。
    4.休闲养老需求增多。随着经济的不断发展,城市环境污染的日益严重,很多市民则向往农村的田园风光,农村较好的生态更是吸引着城镇居民。他们希望在农村购买宅基地用作休假和疗养。
    (三)地方改革农村宅基地使用权流转的实践及启示
    从收集的资料来看,大部分地方的农村宅基地使用权流转多属于自发行为,缺乏公开化、规范化的政府管理。仅有少数经济发达城市在政府策划下开展了农村宅基地使用权流转的具体工作。例如苏州市、广州市、湖州市和吉林市等市。下面,笔者将具体分析农村宅基地使用权在实践中的流转情况。
    1.地方改革农村宅基地使用权流转的实践。
    (1)苏州市积极探索农村宅基地使用权流转。
    2003年4月30日苏州市人民政府颁布了《苏州市宅基地管理暂行办法》,允许农民住宅有条件转让。这一办法很好地平衡了农村宅基地使用权流转中涉及的多方利益。
    《苏州市宅基地管理暂行办法》第九条规定:“……进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民;符合规划的也可以将宅基地征为国有,由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易;镇可成立农民住宅置换中心,由农民住宅置换中心对因区位因素暂时无法交易的农民依法取得的住宅,在支付部分预付款后进行收购储备,余额待住房交易后一次付清;鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅,进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的,可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。”
    苏州全国首创的重要举措,使农民进城后,可以转让、出售农宅,其宅基地也可通过住宅置换中心自由转让。制定这一政策的主要目的是为了推动苏州农村的城市化进程。由于我国的《土地管理法》及其他相关法律的规定,宅基地使用权的流转实际上是被限制在本集体经济组织之内的,而随着经济的发展,有很大一部分农民离开所在的农村到城市打工或者居住。这就出现了这样一种现象:农民进城后,原先的宅基地要么转让给属于同一集体组织的农民,要么就空置。其后果是,一方面,城市居民或外来者根本无权购买农民房,另一方面,也导致农村住宅价格低廉,一定程度上影响了农民进城购房、定居。因此,苏州市颁布了《苏州市宅基地管理暂行办法》对城市规划已确定为居住区范围内的农民宅基地,将由政府确权或征为国有土地,土地上的农民住宅则纳入城市私房管理,只要补交土地出让金,这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇,则成立农民住宅置换中心,进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备进入市场。这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能,也将大幅提高苏州农宅价格,让农民也享受到城市化的成果{3}。
    (2)湖州市允许农村房屋抵押贷款。
    为了推动农村经济发展,服务农村经济结构战略性调整,保障金融债权的实现,浙江省湖州市于2001年出台了《湖州市农村农民房屋抵押登记办法》。根据这一办法,该市农民筹集资金用于农业产业结构调整、农业产业化经营和发展个体私营经济,可以以其具有合法产权的房屋(连同占地范围内的土地)作抵押,向农村信用社或开展农村信贷业务的商业银行申请贷款。同时按照该办法第九条的规定,湖州市农民最高可申请贷款数额为抵押房屋价值的70%。
    按照该办法的规定,农民须凭集体土地使用权证及房屋工程和质量承诺书等办理房产权属登记,取得由房地产管理部门颁发的房屋权属证书进行房屋抵押贷款,并向房地产管理部门办理抵押登记。同时,由湖州市国土资源局对设定抵押的房屋的集体土地使用权证作地上建筑物已抵押的记载。未取得集体土地使用权证或土地权属有争议的、依法已被查封及已经公告被列入征地拆迁范围内的房屋不得设定抵押。农村集体土地上农民房屋权利人(申请人)申请房屋抵押登记时,除了向房地产管理部门交验抵押登记申请书、抵押合同、集体土地使用权证、房屋所有权证或房屋共有权证,以及其他共有人同意抵押的书面证明外,还必须交验集体土地所有人出具的同意抵押的证明{4}。
    湖州市的此项政策出台后,该市农民房屋抵押数量大大增加,以私有房屋抵押贷款成为该市农民生产、经营融资的主要渠道。
    (3)吉林市农民集资楼允许上市交易。
    2002年5月1日,吉林市人民政府以政府令形式发布施行吉林市《集体土地房屋权属登记管理暂行办法》,将市区集体土地房屋权属登记、发证职能纳入市房地产管理局管辖范围,形成了城乡房屋权属一体化的管理模式。在换发全国统一样式房屋所有权证时发现,农民集资楼相当部分产权人并非集资楼所在集体经济组织成员,而是市民。这与《土地管理法》第五章建设用地第四十五条的用地规定相悖。但是,若据此停办其交易手续,将对已购买集资楼的居民和业主的生活产生消极影响。基于集资楼的建设情况及权属登记管理的历史沿革,考虑到这些楼房对房地产市场的冲击时效已过,为解决楼房居民和业主的实际问题,更好地活跃房地产二、三级市场,该市房地产管理局乡镇房地产管理处提出:集资楼的分户产权人为非集资楼所在集体经济组织成员的,在其未办理房屋所占集体土地的征地手续前,允许其所属房屋进入房地产市场进行交易,但要在房屋权属证书“土地性质”栏注明“集体土地”字样{5}。
    (4)天津“以宅基地换房”。
    天津实施“以宅基地换房”的具体做法是:按照统一规划,高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城市。以不减少耕地为前提,农民以其宅基地(包括村庄用地),按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅,迁入小城镇居住。最后由区统一组织在原有村庄范围内,对相当于农民还迁住房占地面积大小的土地进行复耕,其余的村庄土地面积即为实施“以宅基地换房”节约出的建设用地,一部分整理后进入土地市场拍卖后换回为农民建设小城镇所需各项费用,另一部分作为区内经济社会建设的储备用地。中央有关部门对天津市提出的“以宅基地换房”的方式建设小城镇的做法给予充分肯定,并将天津列为全国试点城市{6}。
    (5)广州市出台具体方案,规范农村房屋租赁市场。
    广州市的农村房屋租赁极为活跃,这主要是由于广州外来的人口数量较多。为了规范农村房屋租赁市场,广州市国地局与房地产管理局早在1997年就出台了《广州市农村房屋租赁管理若干规定》,对农村房屋租赁条件、申请房屋租赁登记所需要件以及租赁双方的权利义务等方面进行了规范。在实施的几年内,起到了很好的规范作用。但随着经济的不断发展,农村房屋租赁市场出现了许多新的问题。针对这些新问题,广州市于2000年11月出台《关于加强广州市农村房屋租赁管理的实施方案》。该方案进一步从实施范围、实施机构、基本原则和具体操作办法等方面对农村房屋租赁作出了更为详细的规定。根据该方案,广州市农村出租房屋管理实行登记备案制度,对产权清晰的房屋租赁实行登记,并核发建设部统一印制的“房屋租赁证”;对产权不清的房屋租赁实行备案,待取得合法产权后,再重新登记核发“房屋租赁证”。
    广州市出台的上述措施规范了农村房屋租赁市场,并为该市农村房屋租赁市场的健康发展提供了坚实的制度保障,同时,随着相关政策的落实,因监管乏力导致的租赁纠纷和社会问题大大减少,使得该市农村房屋租赁更为规范和活跃。
    (6)广东省再次创新,拟将农村宅基地上市流转。
    广东省作为经济比较活跃的大省之一,在对待农村宅基地流转的问题上也有很大的创新。广东为了加强宅基地管理,已草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》上报省政府审批,其中明确了农民合法的宅基地可上市流转,各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。作为立法试验田,广东国土部门在坚持“一户一宅”原则的前提下,让农民合法的宅基地可上市流转,以使农民分享宅基地使用权出租、出卖、出让获得的利益。
    (7)成都市明确宅基地可以流转。
    为了统筹城乡经济社会发展,促进“三个集中”,优化土地资源配置,加强集体建设用地使用权流转管理,维护土地所有者和土地使用者的合法权益,本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神,2007年8月21日,成都市出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》。其中,以专章的形式规定了农村宅基地的流转问题。主要是,农村宅基地在严格执行“一户一宅”的法律规定下,宅基地使用权由区(市)县人民政府登记造册,并在核发集体建设用地使用证或宅基地使用证的前提下进行流转。根据其第十二条的规定,远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区,农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护规划等的前提下,可以通过房屋联建、出租等方式流转。且规定农村村民出卖、出租住房后,不得再申请新的宅基地。
    2.地方改革农村宅基地使用权流转的实践启示。
    从各地方流转的政策来看,这些地方在农村宅基地使用权流转方面积累了一定的经验,而且从其流转的效果来看:
    (1)允许农村宅基地使用权通过买卖、抵押等方式进行流转适应了社会主义市场经济的发展要求,取得了很好的社会效果,同时也推动了农村经济的健康发展。
    (2)允许农村宅基地使用权流转扩大了农民生产、经营融资的渠道。农村宅基地使用权的流转为农民提供了资金融通的便利,对农民生活水平的提高与加快城镇化进程都起着重要的作用。
    (3)与其禁止不如规范。农村宅基地使用权流转与经济密切相关,在市场经济面前,单纯地禁止已不适应社会的发展。与其花大力气来制止与监督,还不如放开限制,从另外一个层面上来考虑制度的创新。从地方改革农村宅基地使用权流转的实践中可以看出,允许农村宅基地使用权进行流转,承认隐形的流转,更加有利于市场的规范,从而从根本上保护农民的利益。
    四、农村宅基地使用权流转过程中存在的问题及原因
    (一)宅基地使用权流转的融资需求与相关法律法规的限制性矛盾突出
    从立法现状考察,可以看出法律对于农村宅基地使用权流转作出了限制性的规定。但随着经济的发展,越来越多的农民流向城镇,而宅基地作为不动产,有着重要的融资功能。因此,它在农民的城镇化流向过程中起着重要的融资作用。同时,从笔者此次调查的数据来看,在农村与城镇之间,宅基地使用权的流转隐形市场已经存在。由此便出现了宅基地使用权流转的融资需求与相关法律法规的限制性的矛盾。这样极不利于社会经济的发展,尤其是不利于农村经济的发展。
    (二)农村宅基地使用权交易纠纷增多
    立法与实践的脱节是产生纠纷与问题的根源。由于我国相关法律法规对农村宅基地使用权流转作出的限制性规定与现实需求的矛盾突出,导致现实生活中,流转得不到法律的有效规制,从而引起大量的纠纷出现。更重要的是,宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷,给土地权属管理造成了很大的障碍,增加了土地管理的难度。据北京市大兴区国土房管局统计,该区2004年1月至8月发生的关于宅基地诉讼案件占土地行政诉讼案件的81%;据大兴区人民法院统计,该法院2004年1月至10月共受理宅基地诉讼案件35例,占总受理案件数的48%;据河北省唐山市信访部门统计,2002年10月至今,因宅基地纠纷而引发的信访案件占总数的60%以上。如此高的数据反映了我国目前农村宅基地使用权纠纷是一个比较突出的问题,这对于农村经济的稳定与交易双方利益的保护都是不利的。
    (三)交易主体利益受侵害时,救济权利的法律程序缺失
    民事交易所追求的是安全与效率,也可以说权利的保护与救济在交易中是首要的。然而,由于我国的相关法律限制农村宅基地使用权交易尤其是农村与城镇居民之间的交易,而现实是,农村宅基地使用权向本集体经济组织外的人员进行流转已形成隐形市场。因此,在发生相关的纠纷时,由于合法的法律程序的缺失,也就不存在相应的很好的救济权利的法律程序,从而引起交易市场的混乱,最终不利于交易主体合法权益的保护。
    综上所述,从现有的法律制度来看,立法与实践的脱节,已成为农村宅基地使用权流转的阻碍,也是造成现行农村宅基地使用权流转存在问题的主要原因之一。因此,既然农村宅基地使用权的自发流转在现实中已经成为不可避免的趋势,与其法律加大各方面的力量来对其进行遏制,不如更好地引导其市场的健康发展,这样才是可行之道。


【注释】[1]笔者手头查到的制定宅基地管理办法或意见的就有河南、河北、内蒙古、广西、陕西、湖北、山东、北京、苏州、温州、义乌、宁波、厦门、泰兴、临沂、周口、石家庄、秦皇岛等地。
[2]我国《土地管理法实施条例》第六条:依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。

【参考文献】{1}王崇敏,孙静.农村宅基地使用权流转析论[J].海南大学学报,2006,(2).
{2}史卫民.农村宅基地使用权流转的法律思考[J].理论导刊,2007,(9).
{3}吴晓鹏,李建新.城里人为何到乡下买农宅[N].浙江日报,2003 -09 -04.
{4}湖州农经网:http://www. hzag. gov. cn.
{5}油庆贤.从解决农民集资楼权属登记问题谈城乡一体化管理[J].房地产权产籍,2005,(5).
{6}天津被列为全国“宅基地换房”试点城市[EB/OL].http : //news. xinhuanet. com/local/2007-04/17/content 5987496. htm.
{7}黄磊.规范农村宅基地流转广东先试先行[J].21世纪经济报道,2001,(3).
{8}中国土地勘测规划院地政研究中心.我国城市郊区宅基地问题研究[J].中国土地,2007,(1).

来源:《河南省政法管理干部学院学报》2010年第1期

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责任编辑:王婧

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