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三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题


发布时间:2010年8月1日 杨立新 点击次数:3800

[摘 要]:
对最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行分析。
[关键词]:
物权法;最高人民法院;司法解释

   最近,最高人民法院陆续发布有关物权法的三部司法解释,分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称建释)、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称物释)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称房释)。这三部司法解释规定了一些特别值得注意的民法规则,其中大部分是有关物权法的规则。总结起来,共有十五个重要问题。
    一、关于业主和事实业主的规定
    依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
    基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。(建释1条)
    建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。
    专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。(建释16条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)确认事实业主的身份地位,享有业主的权利,负担业主的义务,能够更好地维护事实业主的合法权益。事实业主的概念,可能会引起民法、物权法上的一些反映。
    (2)物业使用人的概念的界定,以及享有的权利和承担的义务。
    二、关于专有部分范围的界定
    建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
    (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
    (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
    (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
    规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
    本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。(建释2条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)确认区分所有建筑物的专有部分的范围,从三个方面进行界定。但在实际操作中,还是应当适用理论的主张确定,即最后粉刷表层兼采壁心说主张。
    (2)规划的并且列入房屋买卖合同的露台等,属于专有部分。
    三、关于共有部分的界定
    除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
    (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
    (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
    建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。(建释3条)
    业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。(建释4条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)确定基本建筑结构、共同通行部分、附属设施设备和结构空间等四个部分为共有部分。
    (2)明确“其他不属于业主专有部分,也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施”也属于共有部分。
    (3)土地使用权为共有,但属于业主专有部分的整栋建筑物的规划占地,以及城镇公共道路、绿地占地,不属于共有。
    (4)屋顶利用不认为侵权的,须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,例如“退台”;外墙面利用不认为侵权的,亦须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,例如底商对外墙面的利用。
    四、关于车库、车位的规定
    建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。(建释5条)
    建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。(建释6条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)规定何谓首先满足业主需要,司法解释改变了原来草案的做法,即从反面规定,一是卖给业主以外的人,二是业主按照配置比例购买或者租赁车位车库不能实现,而是规定“按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”即为首先满足业主需要。
    (2)对于原来司法解释草案规定的“不能首先满足业主需要的,业主享有撤销权,可以请求法院确认卖给(租给)非业主的合同无效,以及其他业主超出其配置比例购买车库车位,未能按照.配置比例买或租到车库车位的,可以请求合同的超出部分无效”的规定,都予以删除,根本就没有规定不能首先满足业主需要的后果问题。是否可以参考原来的规定,没有解释,但似乎一定要有一个办法。
    (3)共有部分建设的车位,是指规划车位之外的车位。
    五、关于业主管理权的具体规定
    改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。(建释7条)
    物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:
    (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
    (二)建筑物总面积、按照前项的统计总和计算。(建释8条)
    物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:
    (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
    (二)总人数,按照前项的统计总和计算。(建释9条)
    业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
    将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。(建释10条)
    业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。(建释11条)
    业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。(建释12条)
    业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:
    (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
    (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
    (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
    (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
    (五)其他应当向业主公开的情况和资料。(建释13条)
    建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
    属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。(建释14条)
    业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:
    (一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
    (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
    (三)违反规定进行房屋装饰装修;
    (四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。(建释15条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)何谓其他重大事项,即“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项”。
    (2)业主票决事项的计算问题,一是建筑物面积的计算,二是人数的计算。
    (3)住改商的救济,第一,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持;第二,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。
    (4)利害关系人的范围为本栋业主,其他业主认为有利害关系的,应当举证证明,证明的标准是“证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。
    (5)业主对业主大会、业主委员会的决议侵害自己的权益以及违反程序的撤销权,除斥期间为一年。
    (6)业主的知情权的范围是:一是建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;二是管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;三是物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;四是建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;五是其他应当向业主公开的情况和资料。
    (7)侵害共有部分的表现,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失;权利人可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
    (8)其他“损害他人合法利益的行为”的表现:一是损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;二是违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;三是违反规定进行房屋装饰装修;四是违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分,业主大会或者业主委员会可以依照物权法第八十三条要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
    六、关于物业服务合同效力问题
    建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。(物释1条)
    符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
    (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
    (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
    前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。(物释2条)
    本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。(物释11条)
    因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。(物释12条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)物业服务合同的效力,包括前期物业服务合同具有效力,其中前期物业服务合同属于涉他合同,业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。
    (2)物业服务合同无效的认定:一是全部转委托,违反委托合同的人身性原则;二是前期物业服务合同损害业主利益的约定,表现是免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利。
    (3)其他管理人适用本司法解释关于物业服务企业的规定。
    (4)其他物业使用人处于业主的地位,享有业主的权利,负担业主的义务。
    七、关于物业服务企业和业主违约责任问题
    物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
    物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。(物释3条)
    业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。(物释4条)
    物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
    业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。(物释5条)
    经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。(物释6条)
    业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。(物释7条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)物业服务企业违约的责任的表现界定为“不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分,也是确定违约的依据;应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    (2)业主违约的责任,实施妨害物业服务与管理的行为,承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任;
    (3)物业违约,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主拒绝缴纳物业费用的,为正当抗辩;请求返还多收费用的,为正当请求。
    (4)业主违约,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业企业可以请求业主支付物业费;业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩的,为不正当抗辩,不予支持。
    (5)业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,法院应当支持其连带责任的请求。
    八、关于物业服务合同终止问题
    业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。
    物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。(物释8条)
    物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。
    物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。(物释9条)
    物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。
    物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。(物释10条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)业主解除物业合同,应当由业主大会作出决定,业主委员会提出请求。因此,个人和业主委员会均无权决定。业主大会的行使,可否实行通讯表决?我认为可以。
    (2)物业服务合同效力终止,双方的费用返还义务,均须予以返还。物业服务企业向业主委员会请求的,应当告知其向拖欠物业服务费的业主请求;业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持;物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。
    (3)物业服务企业终止后,承担退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的义务。
    九、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
    本解释所称的城镇房屋是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。
    承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件不适用本解释,但依照有关法律和政策取得完全产权的公有住房和经济适用房的租赁合同纠纷案件适用本解释。
    乡规划区、村庄规划区范围内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释的规定处理,但法律另有规定的,适用其规定。(房释1条)
    出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经有批准权的行政机关准予建设的,可以认定有效。(房释2条)
    出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前经有批准权的行政机关批准建设的,可以认定有效。
    当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期限,超过部分无效,但在一审法庭辩论前经批准延长临时建筑使用期限的,可以认定延长使用期限内的租赁期间有效。(房释3条)
    当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
    当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行合同主要义务,对方接受的除外。(房释4条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)关于城镇房屋租赁合同的概念,本司法解释没有明确界定,但在第1条第一款后段的规定中说明了这个概念,即“当事人约定出租人将上述房屋(即城镇房屋。作者注)交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”,就是房屋租赁合同;城镇房屋的界定,为“是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋”;承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件不适用本解释,但依照有关法律和政策取得完全产权的公有住房和经济适用房的租赁合同纠纷案件适用本解释。乡规划区、村庄规划区范围内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释的规定处理,但法律另有规定的,适用其规定。
    (2)未取得工程规划许可证或者未按照规划建设的房屋的租赁效力,原则无效,但在一审法庭辩论终结之前取得上述证明的,为有效。
    (3)当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期限,原则上超出部分无效,但一审法庭辩论终结之前批准延长的,为有效。
    (4)未办租赁房屋备案手续的处理问题,未办而主张无效,不予支持,约定为条件的,已经实际履行但未办备案,为有效。
    十、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
    房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,人民法院应予支持。
    当事人请求赔偿合同无效受到的损失,依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。(房释5条)
    出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同,在合同均有效情况下,承租人主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
    (一)已经合法占有租赁房屋的;
    (二)已经办理登记备案手续的;
    (三)合同生效在前的。
    不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。(房释6条)
    承租人未经出租人同意擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同的,人民法院应予支持。(房释7条)
    租赁房屋具有下列情形之一导致无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
    (一)司法机关或者行政机关依法查封的;
    (二)权属有争议的;
    (三)不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定的。(房释8条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)租赁合同无效,可以要求支付房屋使用费;房屋使用费的标准没有规定,我认为可以参照适当低于租金的标准。
    (2)房屋租赁合同无效,请求赔偿损失的,应当予以支持。损失主要有三种情况:第一,承租人经出租人同意装饰装修,但租赁合同无效的,未构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失;构成附和的装饰装修物,出租人不同意利用造成的损失。第二,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,出租人造成的损失。第三,承租人经出租人同意扩建,租赁合同无效或者有效终止履行,当事人双方对扩建费用没有约定,未办理合法建设手续的,扩建造价费用造成的损失。对于上述损失,应当依据当事人过错程度,由一方或者双方承担。
    (3)双重租赁的效力,按照三个顺序确认:一是合法占有租赁房屋,二是已经办理登记备案手续,三是合同生效在前(这一点有违契约自由原则,值得斟酌);不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理,承担违约责任。
    (4)擅自改变房屋建筑主体承重结构或扩建的,为根本违约,出租人享有解除权。
    (5)承租人的法定解除权:租赁房屋被司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封,权属有争议,或者不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定,导致无法使用的,承租人享有法定解除权,可以请求人民法院解除房屋租赁合同。
    十一、关于房屋租赁期间房屋添附问题
    承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未构成附和的装饰装修物可由承租人拆除;因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状;构成附和的装饰装修物,出租人同意利用或者已经利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,装饰装修的现值由双方当事人按照过错分担。(房释9条)
    房屋租赁合同有效但终止履行时,未形成附和的装饰装修物,可由承租人拆除。当事人双方另有约定的,从其约定。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。(房释10条)
    承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,当事人双方对装饰装修费用没有约定又协商不成的,按照下列情形分别处理:
    (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的,人民法院应予支持;
    (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的,人民法院不予支持,但出租人同意利用承租人装饰装修的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
    (三)因当事人双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修残值,由出租人和承租人各自承担相应的责任;
    (四)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,剩余租赁期内装饰装修残值由当事人按照公平责任原则分担,但法律另有规定的,适用其规定。(房释11条)
    承租人经出租人同意装饰装修,合同履行期间届满时,承租人请求出租人补偿装饰装修费用的,不予支持,但当事人另有约定的除外。(房释12条)
    承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。(房释13条)
    承租人经出租人同意扩建,租赁合同无效或者有效终止履行时,当事人双方对扩建费用没有约定的,按照下列情形分别处理:
    (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
    (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。(房释14条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)在承租人添附的主要形式是:装饰、装修、改建、扩建。这些添附的形式是附合,是动产附合于不动产,即承租人的动产附合于出租人的不动产,即使是改建和扩建,也是将自己的动产即建筑材料附合于原来的不动产之上,也仍然是附合。这些纠纷争议较大,经常发生,影响稳定和谐。
    (2)在房屋承租期间,原则上承租人不得进行添附,城镇房屋出租期间,原则上应当保持原样,承租人不得进行添附。
    (3)承租人要进行添附的,应当征得出租人的同意,即双方进行合意,达成协议,按照协议的范围和方法进行。如果双方约定可以添附的,应当确认合意的效力,按照合意的规则处理。第(2)和(3)这两个基本原则,房屋租赁司法解释草案都没有明确规定,但透露了这样的含义。
    (4)承租人经出租人同意进行添附的,在合同解除时,当事人双方对装饰装修费用没有约定的,处理的规则应当根据究竟是谁在违约等因素确定:第一,因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的,应予支持;第二,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的,不予支持,但出租人同意利用承租人装饰装修的,应在利用价值范围内予以适当补偿;第三,因当事人双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修残值,由出租人和承租人各自承担相应的责任;第四,因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,剩余租赁期内装饰装修残值由当事人按照公平责任原则分担,但是法律另有规定的,适用其规定。
    (5)承租人经出租人同意装饰装修,合同履行期间届满时,承租人请求出租人补偿装饰装修费用的,不予支持,但当事人另有约定的除外。
    (6)推定出租人同意,如果出租人明知承租人对租赁房屋进行装饰装修,但未明确表示异议的,应当推定出租人同意,其请求承租人恢复原状或赔偿损失的,不予支持。
    (7)承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
    (8)关于扩建,是较大的添附,规则特殊,承租人经出租人同意扩建,合同无效或者有效终止履行时,当事人双方对扩建费用没有约定的,按照下列情形分别处理:一是办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;二是未办理合法建设手续的,扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
    十二、关于租赁房屋的转租问题
    依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。(房释15条)
    出租人知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的,人民法院不予支持。
    因房屋租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。(房释16条)
    因承租人拖欠租金产生的纠纷,次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持,但转租合同无效的除外。
    次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。(房释17条)
    房屋租赁合同终止履行后,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的,人民法院应予支持。(房释18条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)转租需要出租人同意;未经出租人同意,转租无效。《合同法》第224条是对转租合同效力的基本规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
    (2)出租人同意转租,其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。
    (3)承租人知道转租的事实,没有明确表示反对的,六个月未表示异议,视为其同意转租,不得主张转租无效,主张的不支持。
    (4)转租合同的第三人即次承租人,可以参加诉讼,作为无独立请求权的第三人。
    (5)拖欠租金而出租人要求解除合同,次承租人可以代承租人支付租金违约金等费用的,作为合理的抗辩事由,超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。
    (6)次承租人腾房义务和逾期使用费义务,房屋租赁合同解除后,出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费。
    十三、关于城镇房屋租赁合同的效力延伸问题
    承租人租赁房屋后以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁房屋的,人民法院应予支持。(房释19条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)个人租赁房屋,给个体工商户家庭使用的,承租人在租赁期间死亡或者失踪的,其他家庭成员作为个体工商户的经营者有权承受合同权利义务。
    (2)个人租赁房屋,从事合伙经营的,承租人在租赁期间死亡或者失踪的,其他合伙人有权承受合同权利义务。
    十四、关于买卖不破租赁原则的适用问题
    租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持,但租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权或者当事人另有约定的除外。(房释20条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)租赁权具有对抗效力,就是通常所说的“买卖不破租赁”规则,是租赁权物权化的具体体现,是为谋求社会生活的稳定,促进社会生活的发展,对以居住或农耕为目的而承租他人的不动产而采取的巩固承租人地位的原则。在历史上,罗马法将租赁权列入债权,采买卖破除租赁的原则,否认其对第三人的对抗效力;日耳曼法相反,将租赁权列入物权范畴,承认其对抗力。随后的德国民法也受其影响,尽管将租赁权视为债权,但却承认因租赁物占有的移转发生对抗力。在日本民法,虽然将租赁权规定于债权章,但判例一向保护租赁权,强调租赁权的不可侵性,也有学说主张租赁权为直接支配物的权利。我国确认租赁权的对抗效力。《城市房地产管理法》第53条规定:“不论房屋租赁要求进行登记备案是否妥当,但经由登记备案,承租人的租赁权即可具有对抗的效力。”《合同法》规定,无论是需要进行登记的租赁,还是不需要进行登记的租赁,无论是动产租赁还是不动产租赁,租赁权都可具有对抗的效力。本条司法解释继续强调这一规则。
    (2)租赁权尽管出现物权化的趋势,但就一般而言,其性质仍为债权。租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱。若就租赁权的物权化程度不设限制,则难免使一些用益物权无适用的余地。因此,司法解释一方面维护买卖不破租赁原则的效力,另一方面又设置两个例外:一是出租前租赁房已经设立了抵押权的,二是当事人另有约定的。
    十五、关于承租人优先购买权问题
    出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求确认出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持,但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。(房释21条)
    出租人依照《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定与租赁房屋的抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定处理。(房释22条)
    出租人以拍卖方式出卖租赁房屋时,出租人或者拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。拍卖过程中,有最高应价时,承租人当场表示高价购买的,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定处理。(房释23条)
    具有下列情形之一,承租人请求行使优先购买权的,不予支持:
    (一)房屋共有人行使优先购买权;
    (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;
    (三)出租人履行告知义务后,承租人在十五日内未明确表示愿意购买的;
    (四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。
    上述第四项规定中,出租人侵害承租人优先购买权的,应当承担赔偿责任。(房释24条)
    ★这一部分的要点是:
    (1)承认承租人优先购买权,但是这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同,效力有差异。
    (2)出租人违反义务侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿,而不是宣告前手买卖合同无效。这是一个重大的决策,具有重要意义,改变了过去的那种对侵害优先购买权的无限宣告前手买卖合同无效的做法。侵害承租人优先购买权的主要形式,是出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人。
    (3)在租赁房屋实现抵押权时,出租人依照《中华人民共和国担保法》第53条的规定,以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的,应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的,依照《中华人民共和国合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理,保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的,应当予以损害赔偿。
    (4)在租赁房屋拍卖,即出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的,出租人或者拍卖行都有义务,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权,不得主张优先购买权。在拍卖过程中,有最高应价时,承租人当场表示高价购买的,依照《中华人民共和国合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理,保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的,应当予以损害赔偿。
    (5)对抗承租人优先购买权的四种情形:一是,房屋共有人行使优先购买权;二是出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;三是出租人履行告知义务后,承租人在十五日内未明确表示愿意购买的;四是购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。在第四项规定的构成善意取得的,出租人也构成侵害承租人优先购买权,应当按照《物权法》第106条第2款的规定,承担赔偿责任。

 

来源:《河北法学》2010年第5期

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