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享有所有权的期间抑或所有权的存续期间:以同一案件的不同认定为中心


发布时间:2010年4月28日 孙瑞玺 点击次数:3628

[摘 要]:
对相同案件不同层级的法院、甚至同一法院先后分别作出不同的认定,两种认定完全不同,所生结果相异:一种认定为享有所有权的期间,另一种认定为所有权的存续期间。前者为有效,后者则生无效之后果。两种认定孰是孰非,本文就案件为中心进行探讨。
[关键词]:
享有所有权的期间;所有权的存续期间;案例;不同认定;所有权;建设用地使用权

 
    一、案例[1]
 
    (一)基本案情
 
    2000年4月,甲方与乙方订立《国有土地租赁使用合同》(简称《租赁合同》),约定:甲方同意将750平方米土地租赁给乙方。乙方同意在该土地上建设南北走向的五层办公营业楼,其中一、二层建设商业设施,三、四、五楼建设写字楼,计划投资375万元。甲方无偿使用三、四、五楼北部50%的面积。本合同项下的土地租赁期限为合同生效之日起至二0三五年四月二十二日,期满后甲方无偿收回。同等条件乙方享有租赁和承让优先权。
 
    2000年6月,甲方与乙方签订《土地租赁补充协议》(简称《租赁补充协议》),约定:甲方同意原合同(指《租赁合同》)规定甲方使用的面积由乙方租赁使用,期限三年,年租金8万元,按季均交。期满后再行研究确定。
 
    2001年3月,甲方与乙方又订立《土地开发补充协议》(简称《开发补充协议》),约定:乙方投资建设的综合楼主体完工三个月内,甲乙双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证,到期该楼产权归甲方所有。
 
    (二)争议及判决
 
    乙方与甲方因《开发补充协议》发生争议,乙方作为原告向一审法院提起诉讼,请求依法判令甲方即被告履行合同义务,为原告办理房产证。一审法院经审理后认为,根据双方签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》以及《开发补充协议》有关条款的约定,双方共同投资建设的综合楼原告拥有所有权,但在35年后(至2035年4月22日)归被告所有,该楼房涉及的土地原告也享有35年的使用权(至2035年4月22日),故被告应该按照土地开发补充协议的约定为原告办理该综合楼的房屋所有权证,同时,按照双方签订合同的约定,该楼房及所涉及土地在2035年4月22日以后归被告所有和使用,原告对该综合楼及所涉土地行使及设定权利均应当受到必要的限制,不得影响被告2035年4月22日以后的权利。判决:被告于判决生效之日起十日内协助原告办理综合楼的房屋所有权证。甲方不服一审判决,向二审法院提起上诉。二审法院总结的本案争议焦点问题为:甲方即上诉人应否协助乙方即被上诉人办理涉案综合楼的35年房屋所有权证?二审法院经审理后认为,双方当事人于2001年3月签订的《开发补充协议》约定涉案综合楼主体完工三个月内,双方共同办理被上诉人方的35年房产证,到期该楼产权归上诉人所有。经审查认为,此条约定虽系双方当事人的真实意思表示,但办理有期限的房产证在法律上无相关规定,被上诉人对涉案综合楼占用范围内的土地亦无使用权,故上诉人协助被上诉人办理涉案综合楼35年的房屋所有权证无法律依据。但根据双方当事人与2000年4月签订的《租赁合同》的约定,被上诉人对涉案综合楼约定的面积享有35年的使用权,此项约定系双方当事人真实意思表示,双方均应严格履行。综上,对被上诉人要求上诉人协助办理涉案综合楼房屋所有权证的诉讼请求不予支持。判决:一、撤销一审判决;二、驳回乙方的诉讼请求。乙方对二审法院的终审判决不服,向原二审法院提出申诉。经二审法院审判委员会决定再审。原二审法院经再审认为,甲方协助乙方办理涉案综合楼所有权的前提是乙方拥有该综合楼的所有权。本案系合同纠纷,双方签订了《租赁合同》和《租赁补充协议》,该两份合同已经生效判决确认合法有效,并且确认为房地产联合开发合同,涉案综合楼系双方按照上述合同约定联合开发建设而成。对该综合楼所有权的归属问题,上述两份合同并未约定,但在其后双方签订的《开发补充协议》中,双方约定“综合楼主体完工三个月内,双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证,到期该楼产权归甲方所有”。对该约定,本院再审认为,双方约定办理有期限的房产证,没有明确的法律规定,但从该约定可以推出双方对涉案综合楼所有权归属的真实意思是,双方共同投资开发建设成的综合楼的所有权,2035年4月22日前乙方拥有,甲方协助乙方办理所有权证;2035年4月22日后归甲方拥有,乙方应当将该所有权转移给甲方。该约定体现的真实意思并不违反法律规定,因物的所有权除因特定事由消灭外,随着物的存在而存续,当事人不能预定或约定其存续期间,但这并不否定特定主体拥有特定物的所有权的有限期间。本案双方对涉案综合楼所有权约定体现的真实意思,限定的是双方拥有综合楼所有权的期间,非限定综合楼所有权的存续期间,故不违反法律规定。甲方应依双方合同约定的真意,于房地产开发完毕后协助乙方办理涉案综合楼房屋所有权证。乙方要求甲方协助其办理涉案综合楼房屋所有权证的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。本案双方虽然对涉案综合楼所有权的拥有期间进行了约定,但这种对物的所有权的分割约定,不具有对抗第三人的作用。依据物的所有权的完整属性和房地产登记的相关规定,所有权的完整性也应体现于房屋所有权证上。故本院再审认为,甲方应按法律规定协助乙方办理综合楼所有权证。在乙方拥有综合楼所有权的特定期间内,甲方对该综合楼所有权拥有期待的合同债权,乙方到期后如不能履行转移综合楼所有权的义务,甲方可要求其承担违约责任。双方合同中关于综合楼部分面积使用的约定,双方应遵照执行。判决:一、撤销本院二审判决;二、维持原一审判决。另外,受理上述案件二审和再审的二审法院在甲方与乙方因《租赁合同》纠纷案的生效判决中认定《租赁合同》虽名为租赁合同,但其符合房地产共同开发的法律特征,其实质是房地产联合开发合同。并且,认定《租赁合同》的实质是房地产联合开发合同,也符合双方当事人订立该合同的真实意思,即:乙方(被告)在甲方(原告)提供的土地上投资建设房地产后对约定的面积有35年使用权。受理上述案件的一审法院在甲方与乙方因《租赁合同》和《租赁补充协议》纠纷案件中,一审法院生效判决:一、解除甲方(原告)、乙方(被告)双方签订的《租赁补充协议》中关于“甲方同意原合同(指《租赁合同》)规定甲方使用的面积由乙方租赁使用,期限三年,年租金8万元,按季均交。期满后再行研究确定”的约定;二、乙方于本判决生效之日起十日内支付甲方租金144383.56元(2003年4月至2005年1月20日)及自2005年1月21日起至本判决生效之日止的租金;三、乙方于本判决生效之日起十日内将在租赁甲方土地上建设的南北走向的五层办公楼三、四、五楼各楼层50%的面积(北侧)返还原告;四、驳回原告其他诉讼请求。
 
    二、问题的提出
 
    针对同一事实,本案一审和二审法院分别作出不同的认定,作出不同的判决;面对同一事实,同一法院先后分别作出不同的认定,作出不同的判决。争议之大可见一斑!但究其实质,其实就是对《开发补充协议》关于“办理35年房产证”约定的不同解释,以及不同的解读而生的不同的法律后果。对此,一审判决和二审再审判决认定当事人的约定为享有所有权的期间而非所有权的存续期,尽管一审判决的理由并不清晰,但在本质上与二审再审判决的理由是相同的。二审判决却认定当事人的约定为所有权的存续期间而非拥有所有权的期间。如认定为前者,则当事人的约定为有效,甲方应协助乙方办理涉案综合楼房屋所有权证;如认定为后者,则当事人的约定为无效,乙方的诉讼请求被驳回则理所当然。由此,不同的认定和判决的争议焦点问题就是对同一约定的不同解释:当事人约定的是拥有所有权的期间抑或所有权的存续期间。这个问题关乎所有权的特征和本质,还涉及债权与物权的关系,以及物权的变动等,同时,这个问题缘于不同的解释,又与法律行为的解释相关。因此,研究这个问题既有实践意义又有理论价值。
 
    三、所有权的无期限性之内涵及要旨
 
    所有权是指在法律规定的范围内,权利人对自己的不动产或动产以占有、使用、收益、处分的方式为自由支配,并排除他人干涉的权利。[1]所有权是典型的物权,它既是物权的原型和产生他物权的基础,也是其他一切权利的源泉。所有权制度不仅是一个国家经济体制法的基石,而且也是社会整体发展与个人人格健全的必要基础。因此,有学者将所有权称为“万权之源”。[2]
 
    所有权除具有客体的特定性、内容的支配性、效力的绝对性与排他性等物权的一般特性外,尚有自权性、全面性、整体性、弹力性、恒久性和社会性等独有的特性和性质。[2]
 
    所谓所有权的恒久性,又称为永久性、无期性,是指所有权因标的物的存在而永久存续。所有权是无期限的物权。所有权的无期性并非指所有权永不消灭或不可消灭,标的物灭失、抛弃、取得时效等原因都可导致所有权消灭。所谓所有权的恒久性,仅是指所有权不得如地上权、典权等预定存续期间,当事人不得以合同限制所有权的存续期间,有关禁止所有物处分的特约亦为无效。但是不妨碍以所有权的处分为目的的法律行为附有解除条件或终期,于条件成就或期限届满时发生权利主体变更,但对所有权本身,并无影响。[3]
 
    由此观之,所谓所有权的恒久性是以标的物的永久存在为逻辑前提的,标的物存在,所有权永久存续;标的物灭失,所有权消灭(所有权的绝对消灭)。所有权是人对物的权利。对所有权人而言,所有权人之所有权不因消灭时效而消灭;所有权人死亡,其所有权即由他人(继承人或受遗赠人)继续享有;所有权人让与所有权,其所有权即由他人(受让人)继续享有(所有权的相对消灭)。[4]就所有权的相对消灭而言,这只是所有权主体的变更,或者说所有权从一个主体移转到另一个主体,对于标的物上的所有权本体没有任何影响。正是从这个意义说,当事人在转移所有权的物权合同中不得预定所有权的存续期间,因为这样的约定与所有权的永久性相冲突,会导致无效的法律后果。但是,如果所有权人在移转所有权的合同中附解除条件或终期,当解除条件成就或者期限届至,转移物权的合同失期效力,对所有权本身没有任何影响,只是权利主体发生更迭。这种情形与所有权的恒久性无任何冲突,且体现了当事人的意思自治,其有效性当属无异。就讨论的案件而言,《开发补充协议》中,甲方与乙方“综合楼主体完工三个月内,双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证,到期该楼产权归甲方所有”之约定是所有权的存续期间,还是附终期的约定,即拥有所有权的期间,殊值研究,不能不辨。
 
    四、对两种认定的评析
 
    如前所述,本案二审法院认定甲方与乙方《开发补充协议》关于“双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证”的约定为所有权存续期间的约定,即乙方持有的所有权证书是35年的所有权证书,或者说乙方所有权的存续期间是35年。这样的约定与所有权的恒久性相矛盾,是无效的约定,应当认定为无效。因此,应当驳回乙方的诉讼请求。本案一审和二审再审法院则认为,双方约定办理有期限的房产证,没有明确的法律规定,但从该约定可以推出双方对涉案综合楼所有权归属的真实意思是,双方共同投资开发建设成的综合楼的所有权,2035年4月22日前乙方拥有,甲方协助乙方办理所有权证;2035年4月22日后归甲方拥有,乙方应当将该所有权转移给甲方。该约定体现的真实意思并不违反法律规定,因物的所有权除因特定事由消灭外,随着物的存在而存续,当事人不能预定或约定其存续期间,但这并不否定特定主体拥有特定物的所有权的有限期间。本案双方对涉案综合楼所有权约定体现的真实意思,限定的是双方拥有综合楼所有权的期间,非限定综合楼所有权的存续期间,故不违反法律规定。乙方要求甲方协助其办理涉案综合楼房屋所有权证的诉讼请求符合法律规定应当予以支持。平心而论,两种认定各有道理。所有权存续期间的认定是文义解释的结果,即直接以“双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证”的约定而认定甲方与乙方是办理35年房产证,即乙方所有权的存续期间为35年。而享有所有权的期间则是在文义解释的基础上,探究当事人的真意为乙方享有所有权的期间为2035年4月22日前,2035年4月22日后归甲方所有。而从“到期该楼产权归甲方所有”的意思中亦可证成享有所有权期间的认定有事实根据。因此,所有权存续期间的认定是采取了文义解释的方式,是形式意义上解释的方法;享有所有权的期间的认定则是采取了真意解释的方式,是实质意义解释的方法。但笔者看来,认定为所有权的存续期间可能更为妥当。具体基于以下几个方面的理由:
 
    1.文义解释是解释的基石和前提。尽管不能说各个解释方法之间有一种固定不变的位阶关系,但也不应认为各种解释方法杂乱无序,可由解释者随意使用。因此,任何法律条文的解释,均须从文义解释入手,亦即在顺序上首先应用文义解释方法。经采用文义解释方法,若无复数解释结果的可能时,不得再运用其他解释方法;只在有复数解释结果存在可能性时,才能适用其他解释方法。[5]尊重文义,为法律解释正当性的基础,旨在维持法律尊严及其适用的安定性。[6]司法上的解释作为法解释的一种,当然亦应适用上述原理。就本案而言,甲方与乙方约定“综合楼主体完工三个月内,双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证,到期该楼产权归甲方所有”。该约定的核心内容是“双方共同办理乙方的35年房产证”。该约定从字面含义上看就是乙方只能取得35年房产证。只能得出这个惟一的结论,而不能得出两个以上的结论。在此情形下,无再适用其他解释方法进行解释的余地。而对此,本案再审法院亦认为如此,即“双方约定办理有期限的房产证,没有明确的法律规定”。所以,本案再审法院在肯定解释结论惟一且确定的基础上,再行探究当事人的真意,违背司法上解释的顺序规则。同时这种所谓真意,到底是当事人的“真意”还是法院的“真意”,让人产生质疑!
 
    2.当事人的约定是附终期的法律行为吗?一般认为期限是当事人以将来客观确定到来的事实,作为决定法律行为效力的附款。期限到来法律行为效力消灭的为终期。从本案看,“双方共同办理乙方的35年(至2035年4月22日)房产证,到期该楼产权归甲方所有”之约定不是《开发补充协议》的终期约定,即不是法律行为效力消灭的期限,而是双方关于有期限房产证办理的履行行为而与法律行为效力的消灭不沾边。从这个意义上说,当事人的约定不是享有所有权的期间而所有权的存续期间。
 
    3.从房屋所有权与建设用地使用权的关系上看。我国法律实行房屋所有权与房屋占有土地的使用权的“权利人一致原则”和“共同流转原则”、“同时抵押原则”,即人们通常所谓的“房随地走”、“地随房走”的“房地一体流转”规则。如《城市房地产管理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《物权法》第147条中再次明确:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”从本案看,如果认定为享有所有权的期间,则乙方在该期间内亦应享有房屋占用范围内的建设用地使用权。或者说建设用地使用权也就一并转让给乙方。但根据《租赁合同》,乙方的土地使用权是租赁取得,而非通过转让取得。本案没有言明《开发补充协议》与《租赁合同》之间的关系的情况下,直接认定乙方享有所有权的期间为35年,这就意味着甲方的建设用地使用权直接无偿转让给乙方,使乙方取得建设用地使用权。这个结果不仅与当事人《租赁合同》的约定背道而驰,进而通过判决直接处分了甲方的建设用地使用权。这将直接侵害甲方的物权。从这个意义上看,亦应将当事人的约定认定为所有权的存续期间而非享有所有权的期间。
 
    4.从登记制度上看。我国现行登记制度是采房屋与土地的分别登记制。根据《房屋登记办法》第30条,申请房屋所有权初始登记的应当提供建设用地使用权证明。本案中,乙方没有建设用地使用权,其权利归属甲方。即使甲方提供自己的建设用地使用权证明,乙方也不能办理房屋所有权登记。因此,乙方办理房屋所有权登记的前提是取得房屋所占范围的建设用地使用权。再根据《土地登记办法》第40条“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的,当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件”的规定,办理建设用地使用权变更登记须先取得房屋所有权证书。乙方无法取得房屋所有权证书,又何来取得建设用地使用权证书这种物权证明呢?因此,从实际运行情况看,即使认定为乙方享有所有权的期间也与我国的物权登记制度不合,不具有可操作性,该认定的结果无法履行,即法律上不能。
 
    5.从物权归属上看。不论再审判决认定正确与否,其作为生效判决,乙方根据《物权法》第28条在再审判决生效之日已取得房屋所有权,再根据《物权法》第147条亦取得了房屋占用范围内的建设用地使用权。但是,这种非基于法律行为的物权变动只是观念上的,不具有公示的效力,也当然不会产生公信力。如果乙方要处分这种物权,只能根据《物权法》第31条规定进行登记。如上所述,这种登记为法律上不能。在此情形下,认定乙方享有所有权的期间对乙方而言无法律上的意义。况且,从本案实际情况看,即使认定为所有权的存续期间,对乙方而言没有任何损害,乙方基于合同行为仍可获得其利益。当然这种结果对甲方而言是有利的。
 
    6.如果认定为乙方享有所有权的期间,其结果将直接侵害甲方的合法权益,也与生效在先的判决相冲突。本案所涉综合楼三至五层北部50%的面积属于甲方所有而非乙方所有。该事实已为生效的判决所证明。但如果认定为乙方对该综合楼享有所有权,其所有权当然及于综合楼的全部,这样甲方享有所有权的部分就被无情地剥夺了。本案的判决不仅侵害了甲方的合法权益,也与生效在先的判决相冲突。
 
    五、结语
 
    总之,对相同事实有不同的认识,从认识论和价值判断的角度本无可厚非。但是,对于直接关涉当事人权益的司法上的解释而言,似乎就不能仅以法官的个人认识以及价值判断作为基准,而应信守法律解释的规则,平衡当事人之间的利益,在公正的基础上认定事实,正确的适用法律,并在此基础上作出公正的判决。这是法官的天职,也是社会的企盼。法院作出的判决,不论正确与否,都应当具有法律上和事实上的可操作性,或者说具备可执行性。如果作出的判决不具有可执行性,那么,这个判决非但没有解决当事人间的争议,实为又生新的争议,如此循环无终,法律定分止争的目的便无法实现。一个案件,不同层级的法院有不同的看法,在所难免;同一法院先后而生不同的处理意见,这无异于一个人的反悔,又有何充分而坚实的理由呢?这样的结果,使得人们对生效判决的既判力到底有无,会产生无限的联想。这是通过对本案的解读所生的些许不成熟感想和看法,不当之处,敬请诸位方家指正!

 

【注释】
[1]本案例为真实的案件,为了保护当事人的隐私,故将案例的当事人的名称、住所地等隐去。同时为了表示对审理法院的尊重,亦将本案的一审、二审和再审法院的名称隐去。
[2]关于所有权的以上特征和性质的详细内容请参阅:史尚宽.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.61页以下;梁慧星、陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,2007.111页以下;刘保玉.物权体系论[M] .北京:人民法院出版社,2004. 151页以下.


【参考文献】
[1]刘保玉.物权体系论[M] .北京:人民法院出版社,2004.132.
[2]刘保玉.所有权的类型化与平等保护原则的结合[J].《法学评论》,2005(6) .
[3]王泽鉴.民法物权(通则·所有权)[M].北京:中国政法大学出版社,2001.151.
[4]尹田.物权法理论评析与思考[M] .北京:中国人民大学出版社,2004. 57.
[5]梁慧星.民法解释学[M].北京:中国政法大学出版社,2000. 241.
[6]王泽鉴.法律思维与民法实例[M].北京:中国政法大学出版社,2001. 220.

来源:《西部法学评论》2010年第1期

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责任编辑:周璐

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