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关于建筑物区分所有权制度的探讨


发布时间:2006年11月16日 魏耀荣 点击次数:2979

 

关于建筑物区分所有权的概念和定义

    所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权。就我们的话题而言,这种共有物可以是一栋建筑物,也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下,这种共有物主要是以住宅区的形式存在。区分所有权指向权利人的专有部分和共有部分中的应有份。无论是独栋建筑物或者住宅区的区分所有权,其专有部分都是套内面积或套内空间,但共有部分则很不相同。独栋建筑物的共有部分只包括建筑物内除专有部分以外的其他房屋面积、附属设施和地基(土地使用权),住宅区的共有部分则要扩张到建筑物以外的大片土地(使用权)和附属设施,非住宅的建筑物也属于附属设施。如果我们的物权法只有建筑物区分所有权的概念,住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待,就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态,必然带来住宅区财产关系的混乱。我们都晓得,土地是房地产的基础,地价要占到房价的20%至40%,在大城市的黄金地段,甚至要占到50%还多。如果住宅区的业主只就建筑物拥有区分所有权,那么建筑物以外的大片土地(使用权)及其附属设施究竟归谁?

    我看过日本、香港有关房地产共有权的法律和魁北克、荷兰民法典的物权编。他们对此种共有权采用不同的法律概念,但相关法律制度都覆盖独栋建筑物和住宅区两种情形。

    笔者认为,我们的物权法中,应当有住宅区的概念,并增加必要的调整住宅区区分所有权的特别规则。提一个具体建议:或者将建筑物区分所有权改为建筑物和住宅区区分所有权,或者在第六章增加一条规定,即“本章关于建筑物区分所有权的规定,适用于住宅区区分所有权”。

    再看建筑物区分所有权的定义。物权法(草案)第二百五十二条规定,“业主的建筑物区分所有权,是指高层建筑物出现后,各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利”。这个定义,也有可商榷之处。

关于业主的权利范围

  一个时期以来,实际生活中相当普遍地存在而又没有得到正确回答和正确解决并引发大量纠纷的诸多问题,集中起来就是一个:住宅区内的业主究竟有什么权利,业主的区分所有权所及的范围有多大?住宅区内有没有非业主的区分所有权?这个问题在很多人的头脑里往往含糊不清,莫衷一是。

    不是有不少这样的开发商,不向业主说明和证明地下车库的建造费用已经自行承担而未摊入房价,却硬是将地下车库另行出售或者出租吗?

    不是有这样的物业管理公司,在住宅区内挤出空地,或者划出道路的一部分,甚至将绿地铲平,开辟地上车位出租,或者利用外墙为他人发布广告,或者利用屋顶为他人架设天线,而将全部收益归为己有吗?

    不是有这样的政府主管部门、物业管理公司或者街道组织,随意占用由业主承担建造费用的人防设施,或者将人防设施辟为地下商店、地下旅馆或者娱乐场所,而自行出租收费吗?

    这些做法都是不正确的,都是侵犯业主权利的行为。应当明确无误和毫不含糊地说明:在一宗土地上建成并售予业主的住宅区是一个共有物,除业主的专有部分以外,其余部分一概为全体共有人即全体业主共有;除业主以外,任何组织和个人均不对住宅区享有所有权。如果有非业主的其他人对住宅区享有物权,那只能是地役权或者抵押权,即他物权。如果有非业主的其他人通过转让、继承等合法程序获得区分所有权,此人即已成为业主。

    那么,是不是开发商就不能同业主一样对住宅区享有区分所有权,不能经营一个会所,不能经营地下车库的全部或部分车位呢?这倒也不是。如果符合规划设计要求,并已自行承担建造费用,也是应当允许的。但是,在此种情形下,开发商实际上已成为业主。严格地说,开发商自售出第一套房屋并完成过户登记手续之日起,自身就成为业主,不过是一个大业主而已;除作为房屋出卖人与买受人存在合同关系外,与已取得产权证的业主之间的关系即为共有人关系。

    笔者有一个设想,对住宅区的财产权属关系,应当确立一个判别的基准,这就是:只有支付了价格才能成为业主,只有业主才对住宅区享有区分所有权,业主以外的任何组织和个人不对住宅区享有区分所有权。

关于专有部分和共有部分之间的关系

  除因业主与开发商及物业管理公司之间的权属关系不清,引发矛盾和争议之外,还因相邻专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限不清,也不时引发纠纷。例如,有的业主为了装修或改造自家房间,损坏甚至凿穿相邻业主专有部分之间的隔墙或楼板,或者为自身使用方便,随意移改甚至损坏穿越自家专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施。有的底层或者顶层业主,随意占用阳台下方土地或者屋顶种草养花,甚至搭建棚屋。有的业主在外墙上张贴广告,或者悬挂招牌。有的业主为利用居室经商,随意改造或者拆除窗户、阳台或者外墙,拆毁承重隔墙或者梁柱,造成严重安全隐患。因此,有必要制订若干规则,厘清专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限,避免和防止业主妨害他人和侵犯共有财产的现象。建议增加以下规定:1、分隔相邻业主专有部分的隔墙、横梁、立柱和楼板,属于相邻业主共有;2、外墙和屋顶楼板属于内侧方业主和其他业主共有,外墙和屋顶楼板的外侧面由全体业主共同使用和收益;未经全体业主同意,任何人不得占有和使用;3、穿越业主专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施,属于相关业主共有。

关于“住改商”问题

  所谓“住改商”,是指住宅区业主将住房改为商业用途的行为。笔者认为,如果不在法律上作出统一和严格的规定,各种治标措施可能都难以奏效,也可能难以为人们所接受。物权法(草案)对“住改商”现象偏于宽容。按照第七十五条的规定,业主的“住改商”行为,只需经相邻业主同意。此项规定似不适宜,也难操作,且有负面作用。建议增加以下规定:“任何业主不得将住宅用于商业目的,不得为经商而拆改窗户、阳台、户门等专有部分外墙的任何部位,或者拆改专有部分的任何承重构件。”

    最后,附带提出,建筑物区分所有权的有些文字不够精细、严谨。例如物权法(草案)第七十八条规定,建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项,可以按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第七十四条也有类似的规定。这里有一个算术上的差错。比例是部分与全体的比例,各个部分相加等于全体,即分子之和等于分母。上面所称的比例不符合此项算术原理。我们知道,在通常情形下,住宅区业主的专有部分(即套内面积)约占建筑面积的74-78%,所有业主的专有部分总和约占建筑物总面积的74-78%。如果按照上述比例分摊费用或者分配收益,势将有22-26%的费用摊不到任何业主身上,或者有22-26%的收益分配不出去。正确的表述应当是:“按照每个业主专有部分面积占全体业主专有部分总面积的比例确定。”

作者系全国人大常委会法制工作委员会咨询委员、民法起草小组成员

来源:法制日报

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责任编辑:熊伟

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