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贵州庆丰旅游产品供应公司诉贵阳物资集团有限公司机电设备公司、贵州裕华房地产开发有限公司出租房屋优先购买权案


发布时间:2003年3月23日 点击次数:4243



[基本案情]
      1994年12月5日,贵阳物资集团省限公司机电设备公司(以下简称机电公司)与贵州庆丰旅游产品供应公司(以下简称庆布公司)签订〈房屋租赁合同>,约定:机电公司将其在贵阳市中华中路103号的168平方米铺面房出租给庆丰公司,租期从1995年1月1日起到1999年12月31日止,庆丰公司每年向机电公司缴纳房租、房产营业税、房产税、库存物资损失补贴、机电公司15名职工工资共计90余万元。同年12月18日,双方签订<房屋租赁合同补充
    协议〉,约定:庆丰公司再向机电公司支付库存物资损失15万元。合同签订后,双方依约履行了各自的义务。经协商,双方于同年10月11日签订(房屋租赁合同>,约定延长一年租期.租金及其他费用作了上调。
        1997年8月28日,机电公司向其上级主管部门贵阳物资集团有限公司(以下简称集团公司)提交(关于资产变现的报告>,请求变卖庆丰公司承相的房屋和贵阳市瑞金北路688.87平方米营业房。9月4日,集团公司批复称:根据贵阳市国有资产管理局的授权,经董事会研究,同意机电公司提出的资产变现请求。在末通知庆丰公司的情况下,10月8日,机电公司与贵州裕华房地产开发有限公司(以下简称裕华公用)签订(售房合同),约定:机电公司将瑞金北路12号(售价225万元)、庆丰公司承租的中华中路103号(售价275万元)两处营业用房交给裕华公司,由裕华公司与所购房屋的承租人签订产权人变更协议。机电公司将其与承租人签订的租赁协议复印给裕华公司。裕华公司于同月13日、16日,两次共向机屯公司支付购房款200万元。此后,机电公司与裕华公司按照市房地产管理局和市国有资产管理局的要求签订了〈房地产买卖契约>、(产权转让合同>。裕华公司于11月25日领取了房屋产权证后.将诉争房屋抵押给案外人,并在房地产交易部门办理了诉争房屋他项权利登记。诉讼中,机电公司与裕华公司向一、二审法院提交了双方分别于t997年8月20日签订的〈房屋买卖合同>、Io月8日签订的(经济损失补偿协议书》、11月24日签记的<协议书〉,其核心内容是裕华公司买房时除支付房价外,另向机电公司补偿300万元,并意向性购买机电公司经营的电梯设备。一审法院委托贵州省房地产:评估事务所评估,两处房屋的价值为8291558.66元.其中庆丰公司承租房屋的价值为157601.84元。贵阳市国有资产管理局发文对评估结果于以确认,庆丰公司同意以评估价购买承租房。[裁判要旨]
        贵州省高级人民法院审理后认为,1994年12月5日、18日和1996年10月11日,庆丰公司与机电公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示.内容合法,应认定为有效。庆丰公司对诉争房屋享有优先购买权,机电公司与裕华公司的房屋买卖合同无效,裕华公司主张与庆丰公司重签租赁合同的理由不能成立,其反诉请求应予驳回。庆丰公司应以国有资产管理部门确认的评估价直接购买诉争房产,瑞金路12号房产及车库不属优先购买权的范围,购买房屋的时间为1998年1月I日。由于庆丰公司实际租赁房屋的期限由5年变为3年,机电公司依补充协议向其收取的15万元库存物资损失班,应相应退还6万元。机电公司与裕华公司对中华中路103号房的买卖无效,机电公司应退还裕华公司支付的购买诉争房的房款及利息。裕华公司原支付的200万元购房款是两处房屋的房款,机电公司退还裕华公司支付的
    购买庆丰公司承租房款数额,应参照两处房屋的评估价比例计算,确定为1002851.70元。机电公司与裕华公司在诉讼中提交的<经济损失补偿协议书>、<协议书>,在买房时未向贵阳市国有资产管理局和房地产管理局提交,其内容不予认定。机电公司与裕华公司称在<售房合同>之外有300万元的补偿及电梯优先供应的附加条件的辩解,不予采信。遂依照(中华人民共和国民法通则)第58条第1款第四项、第五项、第58条第2款,第61条第1款、最高人民法院<关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见>试行)>(以下简称(试行意见>)第118条、<贵
    州省城市房地产开发经营管理条例>第25条之规定,作出(1997)默民初字第5号民事判决:
    (一)庆丰公司与机电公司于1994年12月5R和18日以及1996年10月11H签订的房屋租赁合同及补充协议有效;(二)庆丰公司对中华中路l03号房享有优先购买权.并自1998年1月1日起享有产权;判决生效后10日内,庆丰公司将4157601.84元的购房款支付给机电公司,机电公司向庆丰公司退还6万元补偿费;(三)机电公司向裕华公司退还1002851.70元购房款并支付该款白1997年10月16日至付清之日的利息,1998年1月1日后由庆丰公司向机电公司支付利息。至一次性付清购房款为止,利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算;(四)驳回裕华公司的反诉请求。一审案件受理费23760元,由机电公司和裕华公司各负50%;反诉案件受理费23760元由裕华公司负担;评估费10000元,由庆丰公司、机电公司各负担50%。
        宣判后,机电公司、裕华公司不服,向最高人民法院提起上诉。
        最高人民法院经审理查明:庆丰公司注册资金80万元,经济性质为集体,机电公司经济性质为国有,裕华公司经济性质为中外合资。1995年8月1日机电公司取得诉争房屋土地使用权,土地用途为商业用地,以后又取得了讼争房屋的《城镇公房管业证》。1995年贵阳市国有资产管理局授权机电公司上级主管单位集团公司决定或批准全资于(分)公司的产权变动。庆丰公司与机电公司签订(房原租货合同)时,末对讼争房屋进行评估。机电公司与裕华公司办理产权变更手续时共支出税费302833.66元,该款由裕华公司支出。
        最高人民法院经二审审理,依照〈中华人民共和国民法通则>第6l条第l款、<中华人民共和国民事诉讼法>第153条1款第(三)项之规定,作出(1998)民终字第96号<民事判决书>,判决:〔一)维持贵州省高级人民法院(1997)黔民初字第5号民事判决策一、二、三、四项;(二)机电公司与裕华公司的房屋买卖合同无效。税费损失302833.66元,由机电公司承担242266.92元,由裕华公司承担60566.73元;在本判决生效后10日内机电公司将242266.92元支付给裕华公司。二审案件受理费23760元,由机电公司承担11880元.裕华公司承担11880元。
      [法理评折]
        本案主要涉及承租人的优先购买权问题。优先购买权,亦称先买权,是指在同等条件下。与买卖合同标的物有特定法律关系的人具有的优先于其他人购买该标的物的权利,是一国法律对所有权人处分权的—种限制。在我国,主要有共有人的优先购买权、合伙人的优先购买权和承租人的优先购买权。优先购买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种制度,它是民法中一顶重要的制度,具体以下特征:1、优先购买权设立的目的,在于保障权利人优先取得特定标的物的权利,即保障的是权利人优先得到特定标的物的所有权,因此,它是一种物权,是一种形成杖的物权取得权;2、优先购买权是在同等条件下排除他人而优先购买的权利,具有排斥他人的效力;3、优先购兴权发生在物定的法律关系即共有关系、合伙关系及房屋租赁关系中;4、先买权人的购买条件与其他购买人的条件相同即同等条件;5、先买权人并非任何时候部可行使优先购义权,只有在出卖人明确作出出卖特定标的物的意思表示并确定了出让条件之后才能行使;6、优先购买权具有追及刀,即特定标的物虽然已为他人购买获得,先买权人仍可以追及购买,并可主张出卖人与第三人的买卖关系无效;7、优先购买枚的主休是特定的,权利主体仅限1;共有财产的共有入、合伙企业的合伙人利房屋租贸中的承租人、义务主体是出租房屁的出租人〔产权人)、山售属于自己份额的共有财产的出卖人及转让属于自己份额的合伙企业财产的转让人;8、优先购买权是一种合法的具有实质性内容的权利。
        承租人的优先购买权是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人闹购买该小租房屋的权利:关于承租人的忱先购买权,国务院《城巾私有房同性理条例》第11条规定:“房屋所有人山卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优光购买权《城市公有房屋管理规定》第36条第2款规定:“出售出租公府房屋时,承租人有优先购买权”;最高人民法院<试行意见>第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下.享有优先购买权,出租人未按规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。以上规定,依法确认了承租人享有优先购买权、根据上述规定,承租人享有优先购义权的条件是1、承租人与出租人的房屋租赁行为合法有效;2、只有在出卖的同等条件下,承租人才享有优先购买枚。承租人行使优行购买权的条件是:1、其为合法承租人;2、出卖人明确作出山卖出租房屋的意思表示并确定了出售条件,该条件与其他购买人条件相同;出租人在出卖房屋前三个月通加承租人,承租人须交接到通知的三个月内作出是否购买承租店的意思表示。
        正确处理本案,关键在于解决好三个问题。一是庆丰公司是否享有优先购买权;二是庆丰公司的优先购买权是否受到了侵害;三是庆丰公司优先购买权如何实现。
        一、庆丰公司是否享有优先购买权。解决这个问题,应从以下两个方面考虑:
        (一)庆丰公司与机电公司签订的房屋租赁合同及补充协议是否合法有效,即庆丰公司是否讼争房屋的合法承租人。诉讼中,机电公司、裕华公司提出机电公司作为国有企业、出租讼争房
    屋给非国有单位,末按有关规定评估,也未办理山租登记,其与庆丰公司签门的房屋租赁合同及补充协议不合法,应属无效,庆丰公司不是合法承租人,不享有优先购买枚。主要依据是:<城市房地产管理法》第53条规定:‘房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租货合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修善责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向管理部门登记备案”;国家国有资产哲理局《国有资产评估管迎办法施行细则》(以下简称<施行细则>)第8条规定:“《办法》第4条规定可以进行资产:计估,是指发生该条款所说的情形时,根据实际情况可以对资产进行评估或不评估。但属于以下行为必须资产评估:(—)…;(二)国有资产租赁给外商或非国营单位;……”;(施行细则》第10条规定:“对于应当评估的情形没有进行评估或者没有
    按照《办法》及本细则的规定立项确队,该经济行为无效”:本案中,机屯公司作为国有企业出租房屋给非国有单位是否必须进行评估,必须办现出租登记,即评估与登记是否是机电公司与庆
    丰公司房屋租赁合同及补充协议生效的必要条件,关键在于如何理解和适用《施行细则》的上述规定。我们认为,首先,《施行细则》虽规定国有资产租赁给非国营单位必须资产评估,否则其经济行为无效,但以此否定机电公司与庆丰公司租赁合同的效力,法律依据不充分1、机电公司租赁讼争房屋属企业租赁,关于企业租赁,《国有资产评估管理办法》(以下简称《评估办法》规定,只有在当家人认为有必要时才进行评估。这一规定是任意性规定,并非强行性规定侵意性规定为国家赋予法律关系主体在一定范围内的某种权利与自由,允许法律关系主体在这一范网内自行选择或协商为与不为以及怎么为,其为与不为以及怎么为,取决于法律义系主体的意思表示。在其按照自己的意见选择不为时,并不构成违法、“机电公司租赁讼争房届不属必须评估的范围,且机电公司在租房时也末提出刘讼争房屋进行评估,依照我国(民法通则)第55条关1;民事法律行为应当具备行为人只有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利
    益的规定,机电公司的出租行为和庆丰公司的承租行为均应属合法行为;2、庆丰公司经济性质为非国营单位的集体,<施行细则>规定国有资产租赁给非国营单位必须进行资产坪估,否则该
    经济行为无效,是否可据此认定双方的租赁关系无效呢’回答是否定的。<施行细则>足对(评估
    办法》的细化或解释,属于行政解释;这种解释当然具有法律约束力,但不能与宪法和法律相抵触,不得同所解释的规范件文件的基本原则相抵触。本案所涉的评估问题《评估办法》的规定是
    任意性规定,但(施行细则)却作了强制性规定的解释,限制了当事人权利的行使,与所解释的规范性文件所规走的内容相。因此,不应适用该规定来认定租赁关系的效力。其次,(城市房地产
    管理办法)虽规定房屋租赁应到房产部门登记备案,但这仅仅是—种行政管理手段,该法并未规定登记备案是房屋租赁合同的生效要件。综上所述,评估与登记并非机电公司与庆丰公司房屋租
    赁行为有效的必要条件。机电公司出租讼争房屋虽未进行资产评估,也未办理出租登记,但其与庆丰公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示,内容合法,且已全面
    实际履行,应认定为合法有效,庆丰公司是本案讼争房屋的合法承租人。
        (二)机电公司出卖讼争房屋的条件是什么,即庆丰公司与裕华公司购买房屋的同等条件是什么。承租人优化购买权的行使前提条件之一是承租人与其他购买人处于同等条件下。关于同
    等条件,有的认为应绝对同等,即承租人购买的条件应与其他购买人绝对相同和完全一致。有的认为只需相对同等,即承犯人购买的条件与共他购买人条件大致姻同。前者过于严格,承租人难
    于做到,如此执行,必将导致优先购买仅制度形同虑设;后者伸缩性过大,不利于对出租人合法权益的保护。我们认为,对同等条件的掌握应当以个案为准,不能一概而论。就本案而论,机电
    公司出卖房屋是为了获取金钱,因此,同等条件实际就是价格的同一。虽然机电公司提出其与裕华公司买卖承租居屋是有条件的,即中华中路103号和瑞金北路12号房及车床必须同时出卖,
    裕华公司另付300万元作为机电公司的物资损失补偿费用,裕华公司中海大厦工程的电梯由机电公司优化供应,但经法院审理查明的事实是,机电公司向裕华公司卖房时,并未约定两处房屋
    搭配出售,机电公司与裕华公司签订的〈经营损失补偿协议书〉及其他协议末按法定程序报批,很明显,机电公司提出其与裕华公司买卖庆丰公司承租房屋除275万元购房款外,还有其他附加
    条件的理山不能成立。因此,机电公司作为出卖人提出的出卖讼争房屋的条件是出售价格275 万元。该条件应确认为是庆丰公司与其他购买人的同等条件。在此条件下,庆丰公司愿意购买,其优先购买权当然应于保护。庆丰公司承租的房屋系国有资产,<评估办法>明确规定,国有资产占有单位转让国有资产时必须进行评估,而该275方元的价格只是机电公司与裕华公司协商的出售价,未经评估机构评估,不应成为庆丰公司的购买价。一审法院委托有关部门对承租房屋的价值进行了评估,国有资产管理局发文对评估结果予以确认,庆丰公司同意以评估价购买承租房,一、二审法院最终判决庆丰公司以评估价购买承租房,符合有关法律、法规的规定,无疑是正确的。 根据以上分析,庆丰公司作为讼争房屋的合法承租人,在同等条件下,依法享有优先购买权。
        二、庆丰公司的优先购买权是否受到了侵害。承租人行使优先购买权的条件之一是出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人。这三个月的时间是承租人行使优先购买权的时间,如果超
    过三个月承租人未提出购买,则其优先购买权丧失。如果出租人在出卖房屋三个月前末通知承粗人,询问其是否购买承租房屋的意见,则构成对承积人优先购买权的侵告。本案中,机电公司
    出卖讼争房屋时末提前通知庆半公司.很明显,侵害了庆丰公司的优先购买权。
        三、庆丰公司优先购买权如何实现,承租人优先购买权的实现,其核心问题是法院可否以优先购买权判决承粗人直接购买承租房屋。对此,司法实践中有两种意见:一种意见认为.最高人
    民法院,《试行意见》第118条规定:“承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人末按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。根据这一规定,出租人未按该条规定出卖房屋的,人民法院只能确认出租人与第三人房屋买卖关系无效,不宜同时判决出租人与亨有优光购买仅的承租人之间买卖关系成立,由承租人直接购买承租房屋。因为优先购买权是
    用益物权,承租人的优先购买权是基于债权产生的,该权利不能对抗物权(所有权),同时,法院也不能强迫出租人作出出卖行为,确认无效后,出租租人仍愿出卖出租房屋,则由其重新提出条
    件,在同等条件下,出承租人优先购买;另一种意见认为,人民法院在确认出租人与第三人房屋买卖关系无效的同时,应直接判决出租人与享有优先购买权的承租人之间的买卖成立,由承租
    人直接购买承租房屋。我们同意第二种意见,理由是:如前所述,优先购买权屈于形成权的物权取得权,而非用益物权:承租人优先购买权制度的设立不仅少于稳定承租父系,更重要的是在于
    保障承祖人可以优先得到房屋的所有权,而不是承租权。法律保护承租人的优先购买权应该是绝对的、连贯的、彻底的。优先购买权是——种合法的具有实质内存的权利,而不应该是—种形式
    的、没有内容的权利。既然出租人已有出卖承租房屋的意思表示,并且实际实施了买卖房屋的行为,承租人在同等条件下要求购买,法院在确认出租人出卖房屋行为无效的同时,应支持承租人
    的请求,判决出租人与享有优先购买杖的承粗人之间的买卖关系成立,由承租人直接购买承租房屋,使承租人的优先购买权真正落到实处。一、二审判决在确认庆丰公司享有优先购买权。机
    电公司与裕华公司房屋买卖合同无效的同时,判决庆丰公司与机电公司买卖关系成立,由庆丰公司直接购买承租房,是正确的,这也是本案的最成功之处,即确立了优先购买权的“直接购买
    原则”。
    
    
    

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