设为首页

加入收藏

怀念旧版

首页 私法动态 私法名家 私法研究 私法讲坛 私法茶座 私法书架 私法课堂

>   民法专题   >   不动产登记行为的性质及其展开

不动产登记行为的性质及其展开


发布时间:2018年9月22日 尹飞 点击次数:483

[摘 要]:
不动产登记行为是一种旨在实现而且能够发生民法上重要效果的行政行为,民法典物权编应当对登记机构的权力加以控制。依申请原则是不动产登记的基本原则,登记申请材料的设定应当限于法律、行政法规。除非影响不动产权利的取得,否则登记机构不得以登记申请违反法律、行政法规规定为由拒绝登记。应当引入替代审查机制,对于登记机构无权或无力审查的内容,应当交由有权部门或者具有相应资质的中介机构先行加以实质审查;而由登记机构对其审查的结果加以形式审查。应当进一步完善更正登记和异议登记制度,为当事人提供必要的救济渠道。
[关键词]:
不动产登记;依申请原则;替代审查机制;更正登记;异议登记

  一、引言
 
  《物权法》第一次在法律层面确立了我国的不动产登记制度,以专节建构了不动产登记制度的基本框架。[1]据此,国务院和国土资源部先后制定《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》《操作规范》,基本建立了我国统一的不动产登记制度体系。但问题在于,《条例》仅为“暂行”且仅35条,过于抽象、概括,例如对各类登记的具体规定尚负阙如;尤其是其囿于行政法规的性质,回避了如本文所述的一系列重大问题;对登记机构的审查能力、审查职责的设计亦有偏颇,例如泛泛地规定违反法律行政法规规定的不予登记,过分扩张了登记机关的审查职责。《实施细则》只是规章,《操作规范》更只是规范性文件,囿于其法律位阶限制,《条例》中的上述问题是二者无法弥补的。
 
  我国民法典编纂工作正在如火如荼展开,物权编是其重要内容。全国人大常委会确定了“两步走”的工作思路:第一步,编纂民法典总则编,也就是制定民法总则;第二步,在民法总则出台后,进行民法典各分编的编纂工作,争取2020年形成统一的民法典。[2]按照立法机关的解释,民法典编纂既非无视既有法律的重新立法,也非单纯对现行法律的汇编,[3]故而如何在厘清登记行为性质、总结《物权法》及此后不动产统一登记制度实践经验基础上,对《物权法》确立的不动产登记制度加以修改完善,对于民法典物权编的编纂具有重要意义。
 
  二、不动产登记行为的性质
 
  不动产登记是指不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或者依法定职权将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿而加以公示的活动。[4]我国理论上和实践中,一直存在登记行为究竟为公法上行为抑或私法上行为的激烈争论。[5]对登记行为性质的界定是构建登记制度的基础,据此方可明确不动产登记的各项基本原则,并确定私法自治抑或权力控制的基本取向,从而完成登记程序以及各具体登记类型的设计。[6]故而有必要先对登记行为的性质加以讨论和界定。
 
  (一)不动产登记行为性质的诸学说
 
  关于登记行为的性质,主要有如下几种不同的观点:
 
  1.行政行为说
 
  此说也称为公法行为说。该说强调登记行为系登记机构行使公权力的行为,在我国语境下即行政行为。就其究竟属于何种行政行为,又有以下观点:
 
  一是行政确权说。其著例为《城市房屋权属登记办法》第三条明确将登记界定为登记机构“依法确认房屋产权归属关系的行为”。[7]。有学者据此认为,“不动产登记行政行为是对不动产权属法律关系的确认,是对权利人合法拥有不动产权利真实性的证明。”[8]
 
  二是行政许可说。有学者将登记视为行政许可,[9]实践中亦存在将登记视为审批(许可)的做法。例如国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发?2004?9号)指出:“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”最高人民法院对此进行了转发,并明确“《通知》发布之日起,人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件,不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。”[10]该说一度为《行政许可法》(草案)所采纳,但是在正式颁布时删去了将登记作为行政许可方式的规定。[11]此种认识目前基本已被摒弃,《行政诉讼法》2015年修改时新增61条第1款,规定“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理”,这就明确将登记作为与行政许可并列的行政行为。
 
  三是行政确认说。此说不同于行政确权说,其认为登记机构确认的并非是权利的合法性、真实性,而是申请人是否依法提交申请材料且这些材料是否符合法律规定的予以登记的标准。确认的后果,是按照当事人的申请将不动产权利或者其他依法应当记载的事项,记载于登记簿。[12]其著例为《房屋登记办法》第2条和《不动产登记暂行条例》2条对登记概念的界定。[13]
 
  2.民事行为说
 
  此说也称为私法行为说。该说认为,登记行为源于申请人的请求行为,该申请权及所为的意思表示当属民事领域。[14]登记的效力在于不动产物权变动或者对抗,都属于民事上的效果。[15]故而,物权登记就是表彰和证明物权权属状况、以保护私权为目的的私法行为。[16]
 
  在坚持不动产物权登记民事行为性质的基础上,还有学者进一步认为,不动产登记应当区分为不动产管理登记(也称标识登记,主要体现在初始登记之中)和不动产权利登记(简称物权登记或权利登记,主要体现为物权变动登记)两个不同范畴。前者旨在履行管理登记或标示登记职责,性质上属于履行国家管理职责、具有公共性,故为行政行为。后者更接近于当事人自己行为而非登记机关的行为,登记机构只是为物权或物权交易提供正式确认或公示服务而已,故而为民事行为。[17]
 
  3.公私法兼顾说
 
  持此说的主要学者认为,不动产登记属于私法领域中的国家行政事务,具有私法和公法的双重属性。一方面,不动产物权变动的核心在于当事人的法律行为,没有当事人变动物权的意思表示,不存在登记的问题。故从本质上讲,不动产登记归属于私法领域。但另一方面,不动产登记事务是由国家机关具体管理和负责的,作为国家机关的不动产登记机构应当依据法律规定的权限和程序进行登记。国家进行的不动产登记,并非是对当事人的民事活动的行政管理,而是服务于该民事活动以维护交易效率与安全为其全部目的的行政活动。[18]这一观点,较之于行政行为说而言,解决了缺少当事人的申请登记机构如何实施行政职权以及登记目的何在的问题;较之于民事行为说而言,其解释了为什么负责登记的行政机关却能够从事私法行为,也避免了过分强调私法自治在登记中作用的问题。[19]
 
  (二)不动产登记本质上为行政行为
 
  如何界定公法和私法,虽有利益说、隶属说和主体说等不同的划分标准,但主体说为现今之通说。[20]此说认为,应当以参与法律关系的各个主体为标准来区分公法和私法,如果这些主体中有一个是公权主体,即法律关系中有一方是国家或国家授予公权的组织,则构成公法关系。正如拉伦茨指出的:“私法是整个法律制度中的一个组成部分,它以个人与个人之间的平等和自决(私法自治)为基础,规定个人与个人之间的关系。与私法相对,公法是法律制度中的另外一个部分,它规定国家同其他被赋予公权的团体相互之间、它们同它们的成员之间的关系以及这些团体的组织结构。”[21]故而笔者认为,界定不动产登记行为的性质,根本标准在于行为主体是否为公权主体。这就首先需要界定不动产登记行为的主体。
 
  1.不动产登记行为是不动产登记机构的行为
 
  有学者认为,登记活动的主体有二:一为登记机构,二为登记申请人。[22]有学者认为,登记行为作为一个整体,是当事人申请登记的私法行为与登记机构登记许可的公法行为的结合。[23]也有学者认为,应当区分不动产登记的阶段,申请环节属于私法活动,审查及其之后的记载等阶段属于行政活动。[24]由此也可得出申请人和登记机构共同作为登记行为主体的结论。甚至有学者认为,“在权利登记过程中,当事人互为登记活动的表意和利益相对方,登记机构不是当事人登记活动的相对方,仅仅属于参与登记活动的第三人”。[25]
 
  笔者认为,一方面,不能无视登记机构在不动产登记行为中的主体地位,否则无法解释登记制度存在的必要性。另一方面,登记机构是登记行为的唯一主体。虽然依申请登记是不动产登记制度的基本原则,[26]但这不意味着可以将完整的不动产登记割裂为当事人的申请和登记机构的审核两个阶段甚至两个行为。[27]否则,所有依申请而启动的行政行为都将面临这一问题。在因法律行为引起的不动产物权变动中,显然存在当事人之间就不动产物权变动达成合意的过程,这一合意显然也属于民事活动,但其需要转化为行政法上的登记申请、或者说至少具备行政法上的登记申请的形式,方可启动登记程序。在申请之后,无论是受理还是审核,都是不动产登记机构在进行行为;尤其是不动产登记行为最终体现为登记机构在登记簿上予以记载或者不予记载,更是登记机构依法行使权力的结果。在整个登记过程中,申请人只是行政相对人而已,其在提交登记申请之后,并无参与或者共同参与行政决定的余地,只是在不服最终的行政决定的情况下,有权依法申请相应的救济。因此,不动产登记行为本质上是不动产登记机构的行为。
 
  2.登记机构性质上为公权力机关
 
  “不动产登记机构是旨在服务公众而非谋求私利的公共部门,这在比较法上是普遍规律。”[28]《物权法》起草至今,在笔者阅读的范围内,我国学者均认为不动产登记应当由国家机关进行,这主要是考虑到不动产登记簿的公信力需要国家机关的公信力予以加持;尤其在我国社会中介机构发育不健全、公信力不足的情况下,借用登记机关的公信力旨在实现民法上公示效果,更是显得尤为必要。
 
  3.现行法完全肯认了登记行为的行政行为性质
 
  从《物权法》的规定来看,虽然其赋予了民法上的法律效果,究其本质,仍然是将登记作为行政行为来对待的:首先,《物权法》明确了不动产统一登记的要求,强调统一登记的范围、登记机构以及登记办法由法律、行政法规规定,尤其是10条明确规定,“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理”,这就授予了登记机构进行登记行为的权力。其次,《物权法》对登记的基本程序进行了规范,对不动产登记导致不动产物权变动、对抗或者宣示的法律效力进行了规定。第三,《物权法》13条明确禁止登记机构超出登记职责范围进行行为,也体现了登记行为作为行政行为的本质。因为对于公权力的行使而言,法无授权即为禁止。如果逾越了法定权限或者违反了法定程序,其行为就应当被宣告无效或者被撤销。从这些规范来看,登记机构作为行政机关,其权力来自于法律的赋予,行使权力也要遵循法定的程序,体现的是依法行政的要求。[29]在得到法律授权的情况下,登记机构的登记行为才能发生设权、对抗或者宣示效力,而其他行政机关没有得到这种授权,自然无权办理不动产登记。此外,从实务中对登记错误赔偿采取的行政诉讼、国家赔偿等救济方式来看,也将不动产登记视为行政行为。[30]
 
  (三)不动产登记制度的核心在于对登记机构行为的规范
 
  登记行为作为行政行为的本质,决定了登记机构作为公权力主体,“有权不可任性”。正如梅迪库斯所指出的,在私法中占据主导地位的通常是那些自由的、不需要说明理由的决定;而在公法中占据主导地位的则是那些受约束的决定。法律对大部分有待做出的决定,都已经做了非常详细的规定。即便存在一定程度的决策自由或者裁量余地也要受到宪法上比例原则等制约。此外,对权力的行使必须陈述理由,而且法院可以对是否守法进行审查。[31]登记机构的行为必须受到法律的严格规范或者说限制,私法自治原则对于登记机构而言显然是不适用的。不能如有些学者所言的,登记机构的登记许可构成意思表示,与登记申请共同构成法律行为。[32]相反,“作为国家机关的不动产登记机构,应当依据法律赋予的权限和规定的程序进行登记,能否登记、如何登记不能任由当事人加以决定”;[33]如果登记申请符合规定,登记机构必须登记,而不能如民事主体自主参与民事关系般自由决定是否同意登记。[34]因此,虽然主要应当在本质上是行政程序法的不动产登记法中对不动产登记机构办理登记的程序以及相关的权限加以具体规范,但在作为基本法的《民法典》物权编中,也不妨就一些原则性的权力限制条款加以规定。尤其如下文要指出的,不动产登记行为是一种旨在实现而且能够发生民法上重要效果的行政行为,是不动产权利领域私法自治的重要支撑,这就更有必要在民法典物权编中结合其特殊性作出控权性的规范。
 
  三、不动产登记行为的特殊性与登记申请制度的完善
 
  (一)不动产登记行为的目的在于实现民法上的效果
 
  正如持民事行为说和兼顾说的学者所正确指出的,不动产登记与其他行政行为相比,有其明显的特殊性,这主要体现在法律构建不动产登记制度,是为了实现民法上的目标即不动产物权变动的公示;而当事人申请不动产登记,也正是为了实现设权、对抗或者宣示等民法上的效果。[35]申言之,就各类不动产权利而言,其并不是一成不变的,由于各种法律事实的发生,各类不动产权利相应地设立、变更、转让和消灭。[36]从我国《物权法》来看,不动产权利变动原则上应当以登记作为要件,而在法律特别规定的情况下,登记是权利变动对抗善意第三人的条件(法律规定以登记作为对抗善意第三人的情形,如地役权),或者仅作权利变动宣示之用(非基于法律行为的物权变动,如《物权法》28至30条规定的情形)。这就意味着在不动产权利因某一法律事实的发生而变动的情况下,相关当事人应当向登记机构提出登记的申请,再由登记机构加以审核确认、判断该法律事实是否成立,再最终予以登记或拒绝登记。
 
  故而,所谓不动产登记行为,究其本质为行政确认,即在不动产权利因为特定法律事实发生变动的情况下,由当事人就相关法律事实依法引发的权利变动后果提出主张,并就该法律事实的构成提出相关证据,由登记机构确认该法律事实成就并依法将相应的权利变动后果记载于登记簿的行为。[37]
 
  这一行为的特点在于:首先,其原则上为被动的、依申请的行政行为。依申请登记或者说登记自愿为其基本原则。依申请登记的情况下,如下文所述,登记申请材料如何确定成为权力控制的焦点。登记申请材料的设定权限、具体材料的取舍,都要合乎法律规定,符合比例原则。其次,登记机构必须依据法律规定的标准,对当事人提交的材料加以审核,确认其是否符合法定的予以登记条件。这就涉及登记机构审查义务的程度以及审查能力不足的情况下、如何实现其审查义务的问题。这也是本文拟重点讨论的问题。第三,登记机构完成行政确认的法律效果,主要体现为民法上的效果,即登记机构按照申请人的申请将房屋所有权、他项权利或者其他应当记载的事项(如异议、预告等)记载于登记簿后,依法发生物权变动、对抗或者宣示的效力。这主要涉及《民法典》物权编如何进一步完善现行物权变动模式的问题,本文对此不做赘述。
 
  (二)依申请原则的内涵及其确立
 
  依申请原则是登记作为行政确认的自然推论。登记之所以能够发生物权变动的效力,并非是行政机关确权的结果,以基于法律行为的物权变动为例,登记之所以能够发生物权变动的效力,是因为存在当事人变动物权的合意。这就需要通过当事人的共同申请,将其变动物权的合意表达于登记机构,通过登记机构对这一合意的合法有效性加以确认之后,完成登记从而发生物权变动的效果。
 
  按照学者的总结,依申请原则主要体现在以下几个方面:[38]首先,登记行为的启动原则上以当事人的申请(包括有关机关的嘱托)为前提,除非在法律特别授权的情况下,登记机构方可依职权启动登记程序。[39]这是依申请原则的核心。其次,登记机构的审查应当围绕当事人的申请来进行。既然登记是依据当事人的申请启动的,因此,登记机构审查的内容或者说登记机构要确认的法律事实及相应的物权变动的后果,也应当围绕当事人的申请来展开。[40] “登记申请书记载了需要登记的事项,划定了登记机构的活动范围。登记机构不得超越该范围进行登记,否则属于违法行为。”[41]第三,符合登记条件的,登记机构应当按照当事人的申请予以登记。例如,权利登记中,登记申请自然是当事人的不动产权利发生了何种具体的权利变动,当事人也要就引发该变动的法律事实(登记原因)加以举证;登记机构完成审核、确认当事人主张的法律事实成立时,应当按照当事人的申请进行登记簿的记载。换言之,最终记载于登记簿的内容也应当是当事人申请的内容。[42]第四,既然登记程序依据当事人的申请启动,在登记行为完成之前,申请人也完全可以按照自己的意思撤回登记申请。[43] “这不仅是依申请原则的重要体现,也是对尊重当事人意思自治原则的诠释。”[44]
 
  依申请原则也是《物权法》确认的登记行为基本原则。一方面,《物权法》11条至第14条对登记的基本程序作了规定,当事人的申请被置于登记程序的第一步。这就意味着各种登记行为原则上依当事人申请才能启动,从而承认了依申请登记的原则。另一方面,《物权法》强调登记自愿。对于基于法律行为的物权变动,依据《物权法》9条和第15条确立的合同生效和物权变动的区分原则,登记原则上是物权变动的要件。这样,当事人就物权变动成立合同,其进行登记则发生物权变动的效果,即便不登记,在当事人之间仍然发生债的效力。非基于法律行为的物权变动中,登记与否并不影响物权的变动,只是权利人另行处分的前提。可见,法律没有强制当事人办理登记,是否登记完全委诸当事人私法自治。不登记只是权利保护略为薄弱或者权利行使有所不便;如意欲登记,则须由当事人自主提出申请,方可启动登记程序。[45]
 
  (三)登记申请材料与权力制约
 
  笔者认为,目前《物权法》的构造已经足以凸显依申请原则在不动产登记中的意义,未来《民法典》物权编中是否进一步明言,并没有那么紧要。问题的关键在于,如何在《民法典》物权编中对不动产登记申请材料加以明确限制,以使登记机构更为审慎行使行政确认的权利,更好地尊重当事人的私法自治。
 
  1.登记申请材料的一般规定
 
  既然登记原则上须申请方可启动,而登记机构的审查也要围绕登记申请材料进行。故而登记申请材料应当如何确定至关重要。
 
  《物权法》11条是对登记申请材料原则性、衔接性的规定。[46]该条要求,当事人申请登记应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。但问题在于,一方面,“必要”一词试图体现权力控制的要求,只有对于证明申请登记事项确有必要的材料,方可纳入登记申请材料的范围。但另一方面,其所列举的权属证明,在《物权法》16条改采权利登记制、不动产权利归属和内容以登记簿为准的情况下,对权利人徒增负担;其列举的不动产界址、面积等材料,只是适用于初始登记这种极为个别的情况,换言之,本条明确列举的材料恰恰是“不必要”的。此外,依申请登记之下,作为确定当事人不动产权利变动意思及登记诉求根本载体的登记申请书,却被有意无意地忽略掉了。
 
  2.登记申请材料的设定权
 
  从《条例》尤其是《细则》对各类登记类型中各项申请材料的具体规定来看,登记申请材料除了登记申请书、身份证明、权属证书等权利来源证明文件之外,最根本的还是登记原因证明文件,即引发不动产权利变动的法律事实的证明材料,例如合同、继承、生效法律文书等。此外还包括法律、行政法规规定的前置程序的证明以及税费缴纳证明。例如,以家庭承包方式取得的土地承包经营权,采取转让方式流转办理转移登记的,依据《农村土地承包法》的规定,需要提供发包方同意的材料。再如,申请国有建设用地使用权首次登记的,依据《城市房地产管理法》的规定,需要提供土地出让价款缴纳凭证;申请建设用地使用权和房屋所有权转移登记的,按照行政法规的要求,需要提供土地增值税、契税缴纳凭证。
 
  问题在于,实践中,各地登记机构存在着通过随意增加登记申请材料、将某些收费或者某些行政审批作为登记前置条件的情形。例如,有些地方要求未缴清物业费的房屋不得办理抵押、转让登记,这就将业主与物业公司之间的民事关系人为地纳入政府审查、干预的范畴;还有地方规定,名下有违法建筑的所有权人的合法房产不得办理抵押、转让登记,形成了合法财产与不法财产之间的“连坐”,严重违反了《物权法》保护物权的基本精神。甚至个别地方还出现了将已婚妇女结扎证明作为产权登记申请材料的荒唐规定。[47]为了克服登记机构借设定申请材料来非法设置行政许可、滥设前置性审批的痼疾,《暂行条例》第16条明确将登记申请材料限于“法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”这就将申请材料的设定权限于法律、行政法规以及条例的实施细则。这种做法是十分必要的。[48]但问题在于,实施细则仅系规章,登记申请材料关涉登记机构对相关法律事实的认定,直接关系不动产权利的得丧变更,应当纳入基本民事制度的范畴,通过规章对此加以规定似乎不妥。[49]事实上,《细则》起草过程中,对于登记申请材料的规定也都是依据法律、行政法规进行的。
 
  故而,笔者认为,在《民法典》物权编中,建议将《物权法》11条调整为“当事人申请登记,应当提交登记申请书,并根据不同登记事项提供法律、行政法规规定的必要证明材料”。
 
  3.登记申请事项违法范围的限缩
 
  《条例》第22条规定,违反法律、行政法规规定的登记申请,不动产登记机构应当不予登记。对于该规定,《条例》起草过程中即受到严厉批评。[50]其内涵如何确定也令人莫衷一是。[51]在相关条文的解读以及此后《实施细则》《操作规范》的起草中,学者力图对此加以具体化,[52]以努力限缩第22条的适用。之所以如此,就是因为该条规定过于抽象,有悖不动产登记的本质。
 
  我国法律、行政法规中,涉及不动产的管理规范很多。从实证法角度上讲,对于违法行为,依法予以相应的行政处罚乃至追究刑事责任,当然有其正当性。但问题在于,登记在民法中具有重要意义,一旦登记机构作出不予登记的决定,往往就意味着不动产物权变动无法实现,当事人甚至是完全无辜的一方当事人无法实现其取得不动产权利的预期。故而,泛泛规定违反法律、行政法规规定的登记申请应当不予登记,显然有悖比例原则。[53]
 
  以新建房屋所有权的首次登记(初始登记)为例,依据《物权法》30条,自合法建造房屋的事实行为成立,权利人就取得了房屋所有权。惟须注意的是,对“合法建造”这一事实的构成如何理解?从相关法律规定来看,笔者认为其主要 一流信息监控拦截系统 94页。
  [71] 前注[4],孙宪忠文,第12页。当然,我国采替代审查并非为了减轻登记机构审查负担,而是我国登记机构原则上不具有实质审查的职权,也不具备实质审查的能力。
  [72] 汤维建、陈巍:“物权登记与法定公证制度”,《法学论坛》2007年第1期,第23页。
  [73] 参见前注[60],江必新、梁凤云文,第138页。
  [74] 参见前注[61],尹飞、程啸文,第11页。
  [75] 参见全国人大法律委员会:《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉修改情况的汇报》,2005年10月23日。
  [76] 详细的讨论,参见李倩:“论不动产登记中的强制公证”,《暨南学报(哲学社会科学版)》2011年第3期,第53页。
  [77] 参见前注[35],程啸、尹飞、常鹏翱书,第32页。
  [78] 关于更正登记请求权性质的讨论,参见尹飞、费婧:“论更正登记的概念构成——《房屋登记办法》研讨之九”,《中国房地产》2009年第1期,第23页。
  [79] 参见前注[63],王利明书,第343页。
  [80] 实践中对于不动产交易在转移登记环节存在诸多限制。例如对于划拨土地上的房屋的转让,需要所在县市政府批准;一些地方对于房地产有限购措施;对于具有保障性质的住宅,需要实际占有达到一定时间方可上市交易。
  [81] 参见前注[35],程啸、尹飞、常鹏翱书,第463页。
  [82] 参见梁慧星:《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》,社会科学文献出版社2000年版,第159页。
  [83] 参见胡康生主编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第59页。
  [84] 实践中对此采取了规避的做法。《房屋登记办法》第18条规定:房屋登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了审查替代原则,以询问来代替对“不动产登记簿记载的权利人不同意更正”这一前置条件的审查。
  [85] 参见前注[63],王利明书,第352页。
  [86] 参见尹飞、李倩:“异议登记的本质与效力——《房屋登记办法》研讨之七”,《中国房地产》2008年第10期,第6页。

来源:《清华法学》2018年第2期

版权声明:本站系非盈利性学术网站,所有文章均为学术研究用途,如有任何权利问题,请直接与我们联系。

责任编辑:赵珉珈

上一条: 物权的本质属性究竟是什么?

下一条: 不动产登记行为的性质及其展开

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

09-22

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

09-22

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

05-26

余佳楠:我国有限公司股权善意取得制度的缺陷与建构

02-20

高圣平:应收账款质权登记的法理

01-19

程啸:不动产登记簿的推定力、公信力与买方信赖的保护

04-08

刘国庆:备案抑或登记?——特伦斯土地登记制度中的异议备案与中国不动产异议登记制度之比较

01-04

陈永强:物权变动三阶段论

11-27

程啸:论异议登记的法律效力与构成要件

12-22

朱广新:不动产登记制度探究

05-25

高圣平:著作权出质登记制度若干问题研究

11-03

常鹏翱:不动产异议登记制度的司法适用

03-03

刘保玉:异议登记与财产保全关系的处理模式及其选择

10-27

陈永强:论债权形式主义立法模式及其缺陷

01-11

王利明:试论我国不动产登记制度的完善(下)

07-17

王利明:试论我国不动产登记制度的完善(上)

07-17

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

09-22

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

09-22

尹飞:不动产登记行为的性质及其展开

05-26

尹飞:体系化视角下的意定代理权来源

12-14

尹飞:论债权让与中债权移转的依据

11-18

尹飞:论异议登记的注销

05-02

尹飞 赵宏伟:论更正登记的申请材料与审查

04-30

尹飞:明确物权的对世性意义重大

11-09

尹飞:合同成立与生效区分的再探讨

05-18

版权所有:中国私法网
本网站所有内容,未经中国私法网书面授权,不得转载、摘编,违者必究。
联系电话:027-88386157