一、物权变动三阶段理论的提出
（一）提出的背景：传统理论的困境
对基于买卖关系的不动产物权变动，传统民法将其分为两步：先是买卖合同的订立，双方意思表示一致即设立债权；而后为履行合同进行登记，买受人依据公示取得物权。其中，债权为相对权，不能对抗第三人；物权则为绝对权，具有对世效力。根据意思表示的要件及法律效果的不同而建立起来的债权与物权二元区分理论成为自德国法以来的一种经典模式，该模式为我国民法理论所继受。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第6条、第9条、第14条、第23条均表明了债权与物权二元区分的立场。国内学界对物权变动模式的争议大多集中在要不要物权行为这个概念上，即债权形式主义与物权形式主义的争论，[1]但不论是债权形式主义还是物权形式主义都遵循和认可传统理论模式关于登记法律效果的规定，即有登记即有物权、未登记即无物权。然而，这种以登记为唯一判断标准的严格的债权与物权二元区分理论在实践中产生了重大问题，它不能为已占有的房屋买受人的权利提供一种正当的保护。尤其是在买受人已经全部支付价款，占有房屋已多年的情形下，法学理论如果仍然把买受人当作一个债权人，不仅对买受人有失公正，而且显然难以被一般民众所接受。
在房屋二重买卖案型中，甲将房屋出卖给乙，乙支付价款并取得对房屋的占有，但未办理登记，后甲将房屋又卖给知情的丙或赠与给丙，并办理登记。根据传统民法理论，乙取得债权，甲仍为所有权人，故第二次转让给丙的行为属有权处分，丙乃是自有权利人处取得物权，由此，丙可以依据物权向乙主张返还请求权。传统民法理论的正当性在于：“买卖契约仅有债之效力，不得以之对抗契约以外之第三人。”[2]传统民法理论在一般意义上是正确的，债权不得对抗物权乃是一般原理。但是当买受人已经取得对房屋的占有并支付价款，而仅仅是尚未登记时，传统民法理论是否仍绝对地适用于该种情形，值得怀疑。当买受人取得对房屋的占有时，其是否仍属纯粹的债权，应有探讨的空间。因为，此时买受人享有的不仅仅是请求权，还同时享有“对物的”占有使用与收益的权利。如德国民法学家拉伦茨所言：“从债权债务关系发生的占有的权利，就其结构说，也是一种支配权，而不是债权。”[3]严格的物权登记生效规则有赖于完善的不动产统一登记制度的确立，然而我国不动产登记制度的不完善、统一不动产登记法的缺失均意味着“一刀切”的登记生效规则并非一个正当、完整的方案。对此，学界提出了多种解决方案：（1）弱化登记公信力。基于登记簿记载规则的不尽如人意及不动产登记尚未完全覆盖所有土地和房屋尤其是农村地区的大量宅基地尚未进行登记等现实，有学者提出，我国的不动产登记公信力应逐步建立，不能无一例外地绝对化适用。[4]此外，还有学者主张对登记簿的公信力进行相对化。[5]弱化登记公信力的观点一方面意味着某些不动产物权变动类型如《物权法》生效之前的房屋买卖及农村地区的房屋交易可以游离于物权登记生效规则之外，这些物权变动可以依据交付占有或当地的民间交易习惯来判断物权是否移转；[6]另一方面则意味着登记簿不能被过高信赖，除查看登记簿外，受让人尚负有察看不动产占有状况的义务。（2）受让人负有合理调查义务。当第一买受人取得对不动产的占有后，后买受人即负有实地察看义务，该合理调查不动产占有状况的义务被认为源于诚实信用原则。事实上，合理调查义务在比较法上亦能获得支持，瑞士法、[7]英美法[8]均承认该义务。若受让人未尽合理调查义务的，构成对第一买受人占有不动产的知情，从而排除后受让人的善意取得。（3）确立第一买受人为事实物权人。“房屋买卖的双方当事人具有真实的移转房屋所有权的意思表示，由于客观原因没有办理所有权变动登记，但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人，或者将交易指定的房屋交给了买受人，则买受人取得了事实上的房屋所有权，当事人可以据此补办登记手续。”[9]事实物权概念已为我国司法实践所采纳。最高人民法院的韩延斌法官认为：已实际占有的买受人具有事实物权人的法律地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于“事实物权人”地位产生的权利，因此买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。[10]（4）综合保护理论。根据该理论，第一买受人可通过合同救济中的获益交出请求权、代偿请求权，物权救济中的调查义务，以及后受让人的知情构成违反善良风俗而成立侵权责任等综合手段获得救济。[11]
笔者认为，首先，物权变动中保护第一买受人的核心在于物权救济，因为买受人要取得的是房屋而不是违约赔偿或者侵权赔偿，金钱赔偿是不充分的，因而综合保护论者所强调的债权救济并不能为第一买受人提供充分救济。其次，违约救济中的获益交出请求权在先卖后赠型案件中无用武之地。采用侵权救济则存在诸多理论难题，如债权之侵害是否构成侵权，知情是否构成“恶意”，购买行为是否构成“悖于善良风俗”？上述四种主张中的前三种主张所采取的物权救济虽然具有现实合理性，但均未在逻辑上证明其正当性。传统民法关于二重买卖解决方案的关键理论要点是：当原所有人交付不动产占有于第一买受人后，原所有人对第二买受人仍享有处分权，第二次转让行为仍属有权处分，从而第二受让人根本不适用善意取得，无论其知情与否、有无对价皆不影响其取得物权。在这一理论前提下探讨登记公信力弱化或受让人负有合理调查义务以排除善意取得适用的理论构造遂成无源之水。事实物权理论则将不动产的交付解释为物权意思表示，以此作为所有权转移的正当性依据，虽有释放和扩大交易自治空间的优点，但在理论上物权意思表示并不能离开登记而独立发生所有权转移的效力，否则将滑入物权意思主义的物权变动模式，从而完全击破登记生效主义规则，因而不尽妥当。上述四种主张中的第四种主张因是前三种主张的简单汇集，自然也存在相应的问题，难以被采纳。
（二）提出的内容：超越债权与物权二元区分的中间型权利
现有解决方案是以传统的债权与物权二元区分理论为基础，即物权变动被视为由两个阶段所构成：债权阶段与物权阶段，前者是买卖合同的法律效果，后者是物权公示的法律效果。这两个阶段泾渭分明，以登记作为判断时点：登记之前，买受人处于债权地位；登记之后，买受人取得物权。在这个二阶段理论框架下，债权、物权、登记及处分权等概念均被严格界定，上述几种方案均难以自圆其说。本文从物权变动的动态性这一角度进行考查，提出一种区别于严格的债权与物权二元区分的物权变动三阶段理论。根据物权变动三阶段理论，在债权阶段与物权阶段之间存在一种中间过渡性质的权利形态，该种权利形态既非纯粹债权，又非完全物权。在不动产买卖关系中，当不动产交付于买受人时，买受人实际上占有使用财产并享有收益权；在附所有权保留的动产买卖中，动产已经交付时，买受人也同样取得了占有使用及收益的权利。[12]在未登记或未付清价款之前，出卖人仍然为名义上的所有权人，而买受人已经实质性地取得财产权，买受人的此种实质性权利地位显然不同于债权，因为买受人并不只是享有依据债权产生的请求权，还享有一些“物权性”权利。此种权利地位也不同于完成登记或价款付清后的完全所有权，离完全的所有权还有一步之遥，即登记未完成或者最后一笔价款未付清。如果承认这种中间型权利的存在，那么物权变动就应该由三个阶段所构成：债权阶段、中间型权利阶段、物权阶段。由此，债权与物权二元区分理论也就获得了突破和新的发展：债权阶段解决合同义务的拘束关系问题，物权阶段解决物权绝对效力问题，中间型权利阶段则可以解决那些与效力处于相对效力与绝对效力之间的权利的相关的法律问题。
传统债权与物权二元区分理论是一种形式主义法学方法，它仅依据公示形式来判断权利的性质，虽有维护法的可预期性及安定性之价值，但却忽视了权利的实质内容。物权变动三阶段理论则修正了债权与物权二分理论所陷入的“全无或全有”的论证方法，能够解决那些财产与合同相混合形态中的法律难题，在方法论意义上意味着法律实践将由形式主义司法推理转向实质主义司法推理。
二、物权变动三阶段理论的逻辑证成
突破传统的物权变动理论需要从所有权概念的解构开始。大陆法将完整的所有权视为四项权能的统一体，即占有权能、使用权能、收益权能与处分权能的统一，是一种一般性、全面性的支配权，不承认所有权的分割。日本民法学家我妻荣就认为：“所有权，并不是对客体的各种权能的集聚乃至综合。在法令限制的范围之内，它具有无论如何也能使用的整体性内容。基于所有权设定地上权或者抵押权，不是将构成所有权内容的一种权能予以分离，而是对整体性内容的一部分具体化之后的让与。”[13]但是，全面的整体的所有权概念仅仅是一种理论假设，所有权的分割在实践中是一种社会常态。占有、使用与收益均指向对物的用益利益，可以与所有权分离构成用益物权，如建设用地使用权等。在英美法上，所有权是指一个权利束，从分析法学的角度看，权利束可分解为权利、特权、权力和豁免。[14]“权利束包含多种不同的复杂的规范关系，而不仅仅是权利，还包括义务与责任。任何对物权都被视为个人之间无数对人权的集合，任何标准财产都被视为权利人所享有的对抗他人的权利束集。”[15]在英国法理学家豪诺雷对所有权概念的经典分析中，所有权包括11种附属权利：“占有权、使用权、经营管理权、收益权、处分权、安全保障权、权利的可继承性、权利的不定期性、禁止有害使用、执行责任和剩余权”。[16]分析法学派一方面将所有权进行了实质性的分割，“否定了所有权的一体性，并创设了一种有利于其他形式的所有权可分离的精神氛围”； [17]另一方面，所有权的分割成为一种解决问题的司法工具，所有权与剩余权之间的关系成为一种基本思考模式。[18]当把所有权的分割作为一种法律思维时，“阶段性的、不完全的物权变动理论”也就能获得恰当的理解。传统民法所强调的所有权的抽象性、完整性与一体性理论即可以获得另类思考与重新构造。
（一）中间型权利的逻辑证成：交付产生的所有权权能的分割和转移
在买卖法律关系中，不论是不动产买卖还是附所有权保留的动产买卖中，交付都具有重要的法律意义。其具体表现如下：（1）交付的直接法律后果是占有的移转，买受人因交付而成为直接占有人，取得占有权；相应的，根据《物权法》第34条的规定，出卖人失去占有。出卖人并不能依据其仍是所有权人而向买受人请求返还占有，因该返还请求权成立的要件是无权占有，而买受人依据买卖合同而占有为有权占有，出卖人自不得主张返还。[19]（2）买受人因交付而取得使用权；相应的，出卖人不再享有使用权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第11条第1款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因此出卖人自不能再依据所有权而主张使用权，乃是自明之理。（3）收益权随交付而转移。交付后，标的物之孳息及利益归买受人所有。这为大陆法系各国民法所确认，如《中华人民共和国合同法》第163条、《德国民法典》第446条。（4）房屋意外灭失的风险随交付而转移。《商品房买卖合同解释》第11条第2款对此作了明确规定。从前三点来看，出卖人所有权中的占有权能、使用权能与收益权能均随着交付占有而发生移转。于此，出卖人之所有权便不再拥有占有、使用与收益之权能，出卖人除享有债法上的请求权（请求支付价款）外，对标的物之所有权乃为一欠缺所有权权能之“虚有所有权”。
在权利束原理的分析视角下，买卖关系中的所有权变动是渐进的、阶段性的。所有权先因交付占有而转移占有使用与收益，出卖人的所有权丧失占有使用与收益的实质性权利，转而承担起担保的功能，转变为一种担保性所有权，用以担保价款的支付。当买受人一旦全部支付价款，出卖人的所有权将只剩义务，即办理过户登记以转移所有权。该种分析模式在我国司法实务中也有类似运用。例如，在“顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案” [20]（以下简称“顾万鸿案”）中，法院就指出：“在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，（出卖人）已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续”。买受人基于交付占有而获得了占有、使用与收益，由这些权能所组成的权利显然非纯粹债权，而且买受人的占有权具有排他性与绝对性。首先，买受人的占有、使用与收益的权利并不会终止，除非买卖合同解除、被撤销或者无效。其次，买受人的占有权还受到侵权法的保护，属于侵权法所保护的绝对权。[21]
再来看所有权的处分权能，当所有权人将标的物交付于买受人时，所有权人是否仍享有处分权能呢？就法律处分而言，根据传统民法理论，当标的物交付第一买受人后，再出让给第二买受人的，为有权处分。“第二买受人自出卖人受让所有权，为自有权者有效继受权利。”[22] “此种转让行为属于有权处分，因为出卖人在登记之前仍然享有该房屋的所有权，其通过变更登记将房屋转让的行为构成有权处分，从而不适用善意取得。”[23]笔者认为，该理论误解了所有权与处分权之间的关系，认为出卖人仍为所有权人，即享有处分权。实际上，法律处分非但不属所有权人所独有，而且处分权必须以一定的内容为要件。在四项权能中，占有、使用、收益皆为处分权之对象，如设立用益物权，即是对标的物占有、使用与收益之处分。设立用益物权之后，在出卖人复将土地出卖于第三人时，其所处分的并非是用益物权人之占有使用与收益权，所处分的对象实际上是用益物权终止后的剩余权利，即回复所有权的权利。若出卖人处分用益物权人的占有、使用与收益权能，即为无权处分。于买卖合同场合，出卖人交付占有于买受人的，乃属处分行为，因为标的物之占有、使用与收益权能皆一并移转给了买受人。因而，如果出卖人要将标的物再次处分，其处分的只能是除去第一买受人所享有的权利之外的剩余权。当出卖人向第一买受人交付占有后，即不再享有占有、使用与收益权能，对同一内容即不能再次作出有效的处分。而对于事实处分权，出卖人将因交付而丧失，相反，买受人取得了事实处分权。处分权是权利人的权利，买受人取得的占有、使用与收益权能皆依据合同而享有，当然可以转让给他人，即买受人也享有法律处分权。
（二）中间型权利的物权效力：以返还请求权为中心
当物被他人占有后，所有权人可以向无权占有人请求返还。返还请求权的功能在于恢复所有权的圆满状态，它揭示了所有权的弹力性这一基本特性，因而是所有权所必备的一项基础权利。但是，享有所有权并不意味着其一定有权主张返还请求权。当一方享有所有权而不能主张返还请求权时，其所有权实质上就是一种不完全的所有权。而不完全的所有权则预示着所有权存在被分割的可能，笔者将借返还请求权概念来分析所有权在出卖人、买受人与次买受人之间被分割的现象。
1.内部关系中的返还请求权。这又分为两种情形：（1）已登记但未交付。例如，甲将房屋出售给乙，并办理登记过户，但未交付占有，那么乙可否向甲主张返还请求权呢？对于这一问题，在我国台湾地区司法实务中存在两种见解：[24]第一种观点认为，乙享有返还请求权，其依据在于我国台湾地区“民法”第765条。第二种观点认为，不动产出卖人对标的物之占有非为无权占有，依据我国台湾地区“民法”第373条之规定，买受人行使收益权以交付为前提，故所有权虽已转移，未为交付时，买受人仍无收益权，因而不享有返还请求权。从返还请求权的构成要件看，占有人须为无权占有，出卖人虽然已经移转所有权但非为无权占有，因此买受人并不能依据我国台湾地区“民法”第767条行使返还请求权。（2）已交付但未登记。倘若甲已经将房屋交付给乙，但未办理登记过户，那么甲可否向乙行使所有物返还请求权呢？于此情形，一般认为乙基于交付而占有为有权占有，非为无权占有，甲虽为登记的所有权人，但不得依据我国台湾地区“民法”第767条对乙行使返还请求权。实际上，对甲而言，因其受与乙之间的债务关系的拘束，甲须为乙办理移转登记乃买卖合同之基本义务。在内部关系上，不论所有权属于出卖人还是买受人，其都不能依据无权占有来行使返还请求权，该返还请求权不仅受到双方债务关系的拘束，而且由交付所决定，交付对返还请求权的成立起着实质作用，因为交付使得所有权在出卖人与买受人之间产生了分割。就已交付但未登记的情形而言，如果买受人已经支付全部款项，那么出卖人享有之所有权就没有什么剩余权利了。如果买受人尚有价款未支付，那么出卖人享有的所有权可以说起着一种担保功能，用以担保买受人支付价款，但已不再是一个“完全所有权”人。
2.二重买卖中的返还请求权。与处理内部关系的返还请求权的理论模式不同，在规范二重买卖问题上，传统理论所倚重的是物权优先于债权之原理。在已交付但未登记的情形下，如果甲将房屋再次出卖给丙，那么丙可否向乙主张返还请求权呢？对此，我国台湾地区的学者依其“民法”相关规定作了较为深入的讨论，殊值参考。根据传统民法理论，“所有权返还请求权之发生，系以无权占有为要件，前买受人受让不动产之占有系基于其与出卖人（原所有人）间之买卖契约，对于出卖人而言，系属有权占有，固无疑问，唯该不动产之所有权一旦移转于后买受人，前买受人对该物之占有即失其法律上之基础，对后买受人而言，乃构成无权占有，应负返还义务，自不待言”。[25]该论证值得商榷：首先，占有之有权或无权之判断能否以是否存在第三人为标准。因买受人占有权之取得乃基于与出卖人之间的买卖关系，该买卖关系才是占有权的权利基础，而与第三人的存在与否无关。其次，出卖人与后买受人同为登记所有权人，前买受人对出卖人而言为有权占有，出卖人不能向前买受人行使所有物返还请求权而复出让于后买受人时，后买受人何以即能取得比出卖人更大的权利呢？即便是后买受人主张出卖人与前买受人之债权关系不得对抗物权，这一论证困境仍然存在，即同为登记所有权人，为何出卖人不得主张物权优先于债权原理，而通过受让后，后买受人即取得了比前手更大的权利呢？最后，后买受人取得登记所有权并不导致前买受人之买卖关系无效或被撤销，前买受人之法律关系仍然有效，其占有仍为依契约关系而占有，又何以“构成无权占有”呢。因而，后买受人不论是依据前买受人无权占有还是主张物权优于债权原理行使所有物返还请求权都缺乏依据。依据我国台湾地区“民法”第767条，所有权返还请求权以无权占有或者侵夺占有为要件，因此二重买卖之后买受人虽然取得登记所有权，但实际上无法直接依据第767条请求返还。因登记所有权人没有取得交付，从而并不享有收益权；相反，前买受人则因交付而依据我国台湾地区“民法”第373条取得收益权，该收益权并不因出卖人的二重买卖而终止。[26]方法论上，我国台湾地区学者李太正试图通过扩大解释来适用我国台湾地区“民法”第767条。他认为，返还请求权可以区分为“追求圆满”和“恢复圆满”两种情形：“前者，所有权人因尚未占有，未取得第765条之使用、收益、处分及排除他人之干涉之权，借助物上请求权予求实现；后者则是所有权人已有圆满之物权状态（指已占有取得使用、收益、处分及排除他人干涉之权），但以外力侵入，而丧失原已取得之上开权利，故须借助物上请求权，以为恢复”。[27]在二重买卖中，若采“恢复圆满说”，后买受人即不能行使返还请求权，而采纳“追求圆满说”，则可主张返还。但采“追求圆满说”却与我国台湾地区“民法”第767条所蕴含的价值判断——该条保护的是无权占有及侵夺占有情形下的所有权人——相悖，此项返还请求权并不适用于有权占有的情形，而且“追求圆满说”也无请求权基础。
三、物权变动三阶段理论下中间型权利的型塑
（一）中间型权利的构成要素
根据传统民法理论，在基于买卖关系的不动产物权变动中，登记是物权变动的要件，买受人未登记的，不取得物权。买受人既然没有物权，那就只能是一种债权，而该债权不能对抗出卖人的债权人的强制执行。也就是说，“基于债之关系的占有，不足以排除出卖人的债权人对标的物为强制执行”。[28]如果出卖人破产，则该财产为出卖人的破产财产，“买受人虽基于买卖契约占有不动产，仍不得对抗破产财团而主张取回权，仅得以债权人地位加入破产程序，参与分配”。[29]我国台湾地区民法理论坚持传统严格的债权与物权二元区分理论，在基于法律行为的物权变动领域以登记作为唯一的判断物权归属的标准。与之不同的是，祖国大陆司法实践并没有坚持如此严格的形式主义法学，对基于买卖关系的物权变动采用了一种实质化的思考方法。一方面，我国司法实践认为已支付价款的买受人可以对抗出卖人的债权人的强制执行；另一方面，已占有的买受人的权利被视为一种准物权或“事实物权”，以准物权人的地位予以保护。笔者将这一司法实践的发展归纳为一种动态物权理论，该理论将不动产交易视为一个动态的过程，将交易分解为合同订立、支付价款、交付占有与最终的登记过户四个方面，分阶段予以考察，并承认在合同订立产生债权至登记过户确定物权之间存在一种中间型权利，该中间型权利由“价款的支付”与“占有的交付”两个要素构成。由此，根据动态物权理论实际上就建立了一种与传统民法严格区分债权与物权的二元区分体系不同的体系结构，产生了“债权—中间型权利（准物权）—登记物权”的三分体系构造。在“顾万鸿案”中，法院即采用此种实质化的分析方法，将未登记的买受人的保护与价款的支付、占有的移转结合起来进行动态考察。在该案中，浙江省湖州市中级人民法院认为：“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长，付款越多，已经请求过户，其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方，在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利”。[30]在该案中，法院确立了构成中间型权利的两个核心构成要素：价款的支付、占有的交付，这两者均为履行合同主义务的基本内容，主义务的履行使得买受人的权利地位发生实质性的变化。具体而言：
1.价款的支付。支付价款是买受人的主给付义务，出卖人出卖房屋的目的即在于获得价款。价款支付的程度在附所有权保留的分期付款买卖中具有重要意义，对买受人的权利地位产生实质影响。当买受人已经支付了大部分价款，而且从经济上看某物已经属于他了，但只要最后一笔价款尚未付清，出卖人就仍然是所有权人，为此有必要赋予买受人在取得所有权之前的某种法律地位，以保护其为获得所有权而付出的代价。德国民法将买受人的权利确定为“期待权”，“期待权是将来的所有权的前身，其经济价值随着价款的不断支付而上升。因此，人们将期待权比喻为与所有权实质相同的亚种”。[31]“买方支付价款的比例越大，所有权就逐渐地转移到买方手中，而卖方的合同项下的资产价值从经济上就不断减少。”[32]在分期付款买卖中，买受人的权利地位与价款的支付的动态关系尤其明显，附所有权保留的买受人之所以成立期待权，其根由亦在于买受人已经取得占有，占有与支付价款的联合成为买受人债权的物权化的正当基础。然而，我国司法实践却把“支付价款”提升到一种更高的地位，支付价款成为买受人对抗建设工程优先权与抵押权的基本依据。例如，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
2.占有的交付。在实践中，法院除利用“支付价款”这一要素之外，还同时采用“交付占有”作为买受人权利地位得以强化的必要条件。买受人的权利之所以能够对抗出卖人的债权人的强制执行，其根本原因在于买受人“已支付价款或大部分价款”且“已实际占有”。支付价款是买受人主给付义务，而交付占有则是出卖人的主给付义务之一，这两者的相互履行意味着合同的主要目的已经实现。买受人离获得完全所有权的目的可以说只有一步之遥，仅仅欠缺登记而已。我国司法实践将此时的买受人的权利作为准物权地位来保护，并非突兀。从比较法上看，在德国的司法实践中也存在相似的作法。根据德国法律的规定，在已经达成有拘束力的物权合意且已提出登记申请的情形，不动产买受人获得期待权地位。[33]德国法将“合意”与“提出登记申请”作为期待权的成立要件，而我国司法实践则以“支付价款”与“交付占有”作为中间型权利的成立要件。“交付占有”某种程度上替代了“登记申请”，因为两者均能满足买受人准物权地位所要求的最低要件：“所要取得之完全权利的结构及其权利人，已能为外部所认识”。[34]在物权行为理论的拥趸看来，“交付占有”一方面意味着当事人之间形成了“物权移转的合意”，另一方面“占有的交付”也向世人作出了一种移转物权的公示。“这就是物权独立意思表示加上物权公示行为发生物权变动的法理。”[35]
（二）中间型权利的对抗效力
1.对抗出卖人的债权人。在我国司法实践中，已占有但未登记的房屋买受人能否对抗出卖人的债权人成为实践与理论上的一个富有争议的难题。在实践中就曾发生过一起这样的案例：20多户居民买了房未登记，但已经居住多年，后作为出卖人的房产公司破产，作为债权人的银行向法院申请强制执行。[36]按照传统理论，占有人为债权人，因此只能参与破产分配。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有房屋但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院就不得查封、扣押、冻结。广东省高级人民法院认为，为保护善意购房人的利益，其虽未取得物权，但在执行异议中，法院可支持善意购房人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。[37]此外，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第6项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产也不属于破产财产。概言之，已占有房屋且支付全部价款的买受人的权利可以对抗债权人的强制执行。
2.对抗建设工程优先权。购房人的权利优先于建设工程优先权的规则为《批复》第2条所确立。在司法实务中，有法院认为，当建设公司收取了买受人支付的大部分款项后，就不能以房屋的工程价款须优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。[38]根据该案所确立的原则，支付大部分房款的买受人的权利可以对抗建设工程优先受偿权，那么依据举重以明轻的类推方法，已支付大部分房款且已占有使用房屋的买受人的权利则自然可以对抗建设工程优先权。
3.对抗抵押权。针对商品房预售、出让后，开发商又将商品房抵押而产生的购房人的权利与抵押权相冲突的情形，《批复》第1条和第2条规定，买受人只要已经支付大部分房款即可以对抗承包人的建设工程优先权，而建设工程优先权又可以对抗抵押权。从逻辑关系上看，已占有房屋的买受人的权利可以对抗抵押权。正如重庆市高级人民法院《关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》所阐述的：“从该批复第1条、第2条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人们法院应优先保护购房消费者的利益。”[39]其所依据的理由一方面基于《批复》第1条和第2条的逻辑关系；另一方面则基于利益衡量：“消费者的权益是生存权，应当绝对优先，承包人的利益属于经营利益，应退居其次，但其又涉及建筑工人工资的保护问题，故应优先于银行等抵押权人”。[40]这一解决权利冲突的规则及利益衡量的解释方法也为其他法院所采用。例如，辽宁省高级人民法院认为：“此种情形，无论抵押权人是否知道房屋已经出售，从应对生活利益者（相对于经营利益的抵押投资者而言）应予着重保护的角度看，均应保护房屋预购人、受让人的利益，抵押权有效与否均不能对抗预购人、受让人”。[41]此外，辽宁省高级人民法院还认为：“开发商出售期房或成房意味着开发商放弃了房屋的权利，因此就不能在已预售、出售的房屋上设定抵押权。如设定，则属于在他人财产上设定权利”。[42]该观点从生活利益与交易利益的利益衡量角度认定购房人的利益应予优先保护，值得赞同，但尚不能认为预售合同一经订立即意味着出卖人放弃房屋的所有权。放弃房屋所有权的意思表示就明示而言取决于出卖人的意志，就推定而言则还须考虑交易中的对价关系。只有在出卖人做出明示的放弃意思表示或可从其他行为中推定的放弃意思表示时，才能认定为放弃。这些意思表示的证明形式有：出卖人交付房屋、交付产权证书、提交登记申请书、公证等。[43]此外，购房人生活利益的产生应认定为在占有使用房屋之后较妥当，在房屋交付占有使用后生活利益由此形成，若房屋尚未交付，购房人的权利不宜过早物权化。因为，交付占有之前，购房人的权利无法为第三人所知悉，第三人的交易安全更值保护。当购房人占有房屋后，第三人则可以从实际调查中合理发现购房人的占有，从而为自己的交易做出合理的评估并承担由此发生的交易风险。也有实务界人士持相反的观点，认为当占有房屋的买受人的权利、抵押权与建设工程优先权三者并存时，占有人的权利既不能对抗抵押权人，也不能对抗承包人的优先权。该观点立论的前提是“消费者房屋过户请求权不能对抗银行的抵押权是为定论”。[44]实际上，该观点仍未脱离形式主义的机械认识，认为未办理过户登记的购房人的登记请求权只能是债权请求权，从而不能对抗作为物权的抵押权。而且，该观点既不能符合逻辑地解释《批复》第1条与第2条之间的关系，也不能逻辑一致地贯彻利益衡量精神，还不能解释为何在两种权利的利益衡量中购房者的生存利益优先于承包人的经营利益，而当三种权利并存时，购房者的生存利益却成了劣后受保护的利益，其劣后于承包人的经营利益及抵押权人的交易利益。总之，该观点违反解释的逻辑一致性和价值统一性原则，在司法实践中应予否定。
（三）移转登记请求权不适用诉讼时效
在不动产交易实践中，买受人办理产权证往往会被拖上多年，出卖人则以诉讼时效已过为由来拒绝履行办证义务。对移转登记请求权是否适用诉讼时效问题，在司法实践中有两种观点：一种观点认为移转登记请求权属于债权合同产生的债权请求权，应适用诉讼时效；另一种观点则认为移转登记请求权具有物权性质，不适用诉讼时效。对此，最高人民法院的辛正郁法官认为，应当具体区分两种情形：在交付房屋之前，交房与办证请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效；而在交付房屋之后，买受人已经实际占有的，最高人民法院民事审判第一庭的倾向性意见认为，该移转登记请求权具有物权属性，不适用诉讼时效。[45]韩延斌法官则直接认为：已实际占有的买受人具有事实物权人的法律地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于“事实物权人”地位产生的权利，将所占有的房屋所有权权能予以圆满的行为，因此买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。[46]从司法实践确立的规则来看，司法者实际上已经突破传统民法的债权与物权二元区分的理论框架，转而承认已占有的房屋买受人的准物权人地位。对以占有为中心的买受人的中间型权利的保护虽然有效矫正了严格的登记生效规则所可能产生的个案不公，但占有保护的强化同时也会削弱登记的公示效力。[47]因而，在占有的判断上，应强调买受人的实际占有状态，占有必须具备一定程度的持续性和稳定性，而不能仅仅是偶尔的临时性占有。
四、物权变动三阶段理论的方法论意义：从形式正义转向实质正义
自科学化运动以来，法学被认为是一门系统化的、逻辑自足的学问，通过法律概念的分析和逻辑法则的运算即能得出法律的答案。此种观念符合人们对平等、正义的渴求，即法律应该援用到一切情况、一切人物，不分贫富，无分贵贱。但此种意义上的正义不过是一种形式的正义。绝对化的形式主义法律思维会使法律在适应新的不断变迁的社会与经济环境时受到不当限制。形式主义法学忽视了法官的能动作用。法官在制作一个法律决定时，毋宁是一种价值选择，该种价值选择并不是随意的，而是根植于对一定时期的社会现实与法伦理的理解。对已占有的房屋买受人的权利进行保护便是当下亟须解决的一个社会问题，因我国尚未制定一部完善的不动产登记法，不动产登记实践尚未在全国范围内统一化，个人享有的房屋产权未登记的情形大量存在，如果严格按照物权公示原则，那么未登记但已占有房屋的买受人的住房权利都将不能得到有效保护。在法院看来，买受人的住房权利是一项生存利益，他人即使享有物权，但都不能对抗之。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款进一步确认了基于商品房买卖关系的占有的未登记买受人的“事实物权人”地位。判断业主身份，不能仅看登记，“不能忽视现实生活中大量存在的事实物权……如果不兼顾这些人（未登记）的业主身份问题，恐与社会公众的一般判断标准相悖，更将导致其理应享有的权利受到侵害”。[48]我国司法实践更多地表现出一种实质正义观，虽然可能有悖传统规则，但也给理论创新带来契机。当制定法的规定与社会现实存在差距时，理论界只有积极回应现实，适时进行理论创新，始能实现社会正义。
注释：
[1]参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第31页。
[2][21]参见黄茂荣：《债法总论》第2册，中国政法大学出版社2003年版，第255页，第276页。
[3][德]卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2003年版，第303页。
[4][11]参见许德风：《不动产一物二卖问题研究》，《法学研究》2012年第3期。
[5]参见王洪亮：《论登记公信力的相对化》，《比较法研究》2009年第5期。
[6][43]参见孙宪忠：《交易中的物权归属确定问题》，《法学研究》2005年第2期。
[7]参见鲁春雅：《论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件》，《中外法学》2011年第3期。
[8]参见陈永强：《英美法上的交易自治与交易安全——以房地产交易法为视角》，法律出版社2009年版，第251页。
[9]孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权与事实物权的区分》，《法学研究》2001年第5期。
[10][46]参见韩延斌：《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院民事案件解析——房屋买卖、租赁纠纷》，法律出版社2010年版，第522页。
[12]在附所有权保留的动产买卖中，也存在三阶段的理论构造，物权变动由“债权—期待权—物权”三阶段所构成。参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（下册），申卫星、王洪亮译，法律出版社2006年版，第687页。
[13][日]我妻荣：《我妻荣民法讲义Ⅱ新订物权法》，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第269页。
[14]参见[美]霍菲尔德：《基本法律概念》，张书友译，中国法制出版社2009年版，第28页。
[15]J.E.Penner，The“Bundle of Rights”Picture of Property，43 UCLA L.Rev.711（1996）.
[16]A.M.Honoré，Ownership，Cited from AG Guest(Ed)，Oxford Essays in Jurisprudence，Oxford，Clarendon，Press，1961，pp，107—147.
[17][英]F.A.劳森、B.拉登：《财产法》，施天涛等译，中国大百科全书出版社1998年版，第115页。
[18]See Alastair Hudson(Ed)，New Perspective on Property Law，Obligations and Restitution，Cavenddish Publishing Limited，2004，p.123.
[19][28][29]参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第7册，中国政法大学出版社1998年版，第60页，第69页，第70页。
[20][30]参见浙江省湖州市中级人民法院（2010）浙湖民终字第63号民事判决书。
[22][31][32][德]曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第340页，第337页，第341页。
[23]王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。
[24][27]参见李太正：《债之关系与无权占有》，载苏永钦主编：《民法物权争议问题研究》，清华大学出版社2004年版，第58页，第62页。
[25]王泽鉴：《民法学说与判例研究》第4册，中国政法大学出版社1998年版，第165页。
[26]该见解在买受人已登记但未获交付时，出卖人与买受人内部关系中，则是我国台湾地区司法实务的通说。参见李太正：《债之关系与无权占有》，载苏永钦主编：《民法物权争议问题研究》，清华大学出版社2004年版，第58页。该见解正确说明了收益权为一独立权利，因交付而转移，未取得交付之买受人即无从享有收益权。但于二重买卖情形，我国台湾地区民法理论与实务却未能贯彻理论及价值判断的统一性，反而认为登记之后买受人能够取得出卖人所不享有的收益权。其缘由大概是学术界视债的相对性原则及物权优先于债权原理为统领之原理，虽然强化了概念的纯粹性，但却忽视了实质之正当性。概念法学之弊，深值反思。
[33][34]参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第47页，第48页。
[35]孙宪忠：《争议与思考——物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第411页。
[36]参见陈永强：《债权形式主义物权变动模式的缺陷及反思》，载刘云生主编：《中国不动产法研究》第1卷，法律出版社2006年版，第145—146页。
[37]参见《广东省高级人民法院关于2009年度广东省法院民事审判工作若干具体问题分析的报告》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第41集，法律出版社2010年版，第45页。
[38]参见《三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案》，《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期。
[39][40][44]陈旻、孙盈：《建设工程承包人优先权之审判实务若干问题研究》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第37集，法律出版社2009年版，第56页，第57页，第57页。
[41][42]辽宁省高级人民法院民事审判第一庭：《关于审理房地产案件当中遇到的有关权利冲突问题的解决》，载最高人民法院民事审判庭第一庭编：《民事审判指导与参考》总第14卷，法律出版社2003年版，第272－273页，第272页。
[45]参见幸正郁：《交房、办证与诉讼时效》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》第1集，法律出版社2005年版，第199－218页。
[47]人们或许会当心当法院保护占有的权利会不会导致购房人不再办理登记，从而登记制度可能被架空？笔者认为，这一担心没有必要。因为没有登记的买受人的权利不完整，且无法再次转让，还要防备第三人的善意取得，所以保护占有并不意味着削弱了办理登记的积极性，买受人仍然需要通过登记来保护自己的产权。
[48]奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第22－23页。