一、问题：高房价引发法学反思
如果说还有什么问题在当代中国能够引发人们的激烈讨论的话，那么首当其冲的非房价莫属。从1999年以来，我们每天从报纸上看到的都是房价上涨的消息。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，涨幅与上月持平。据介绍，2006年6月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高0.5个百分点。分类别看，与2005年同月比，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨5.5％和9.7%，涨幅比上月分别高0.7和2. 8个百分点；普通住宅销售价格上涨4.8%，涨幅比上月低0.9个百分点。分地区看，与2005年同月比，涨幅较大的主要城市包括：深圳14.6%，北京11.2%，厦门11.1%，呼和浩特10.4%，包头10.3%，广州10%，大连8.9%；下降的城市有上海和锦州，降幅分别为5.4％和0.5% 。 2006年6月份，我国二手住房销售价格同比上涨4.9%，涨幅比上月低1.8个百分点；非住宅商品房销售价格上涨5.3%，涨幅比上月高0.9个百分点。[1]2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。[2]2008年70个大中城市房价上涨 6.5% 。[3]2009年，全国主要大中型城市房价如下表所示：
表一：2009年全国主要城市房均价[4]
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│城市名称│新建房均价 │二手房均价 │
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│温州 │17116元／平方米 │13998元／平方米 │
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│上海 │15404元／平方米 │12465元／平方米 │
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│杭州 │15277元／平方米 │14375元／平方米 │
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│北京 │15051元／平方米 │12737元／平方米 │
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│深圳 │14758元／平方米 │11677元／平方米 │
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│宁波 │10178元／平方米 │9106元／平方米 │
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│广州 │9882元／平方米 │9675元／平方米 │
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│三亚 │9526元／平方米 │8240元／平方米 │
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│大连 │8666元／平方米 │6066元／平方米 │
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│厦门 │8519 7C/平方米 │7667元／平方米 │
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│青岛 │8301元／平方米 │8160元／平方米 │
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│天津 │7820元／平方米 │5703元／平方米 │
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│珠海 │7710元／平方米 │6300元／平方米 │
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│福州 │7580元／平方米 │6125元／平方米 │
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│苏州 │7549元／平方米 │6945元／平方米 │
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│无锡 │7112 jG/平方米 │6400元／平方米 │
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│东莞 │6608元／平方米 │4782元／平方米 │
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表二：2009年上半年全国主要城市人均可支配收入[5]
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│城市名称│2009年上半年居民收入│城市名称│2009年上半年居民收入│
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│温州 │12627元 │厦门 │13493元 │
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│上海 │14965元 │青岛 │11161元 │
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│杭州 │8927元 │天津 │— │
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│北京 │13567元 │珠海 │12138元 │
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│深圳 │— │福州 │10766元 │
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│宁波 │14621元 │苏州 │13621元 │
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│广州 │14511元 │无锡 │13310元 │
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│三亚 │7964元 │东莞 │18231元 │
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│大连 │9578.8元 │ │ │
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通过这两个数据表的对比，我们至少可以发现以下几个事实：第一，以2009年的人均收入为例，各地居民一年的收入买不到5平米的房子，温州、上海、北京、深圳、杭州、宁波等地许多居民一年的收入还买不到1平米的房子；第二，实际上，表一所列举的房屋价格是均价。所谓均价是在抛弃了所有的外在影响居民买房因素之后的理想价格，因此也是一种“不实在”的价格，许多地方的房价是远远高于此价的，像北京五环、六环以内的房价都是将近2万多块每平米了；第三，以个人人均年收入同房价相比是不合理的，因为人生活不可能只买房子（尽管房子非常重要），还有其他诸如吃穿等必须的生活开支；第四，可以预期的，并且已经是现实的是，许多人一辈子就围绕一套房子在转，或者说买一套房成为一生的追求。我们可以假设，在上海某个月收入1万元的人（上海月收入1万元以上的人比较普遍，但是绝对不占上海总人口的大多数）买一套100平米的房子，房价假设为1.5万元／平方米，总计要150万元，不包括吃喝等必须的消费和银行贷款的利息，需要13年左右才可以买得起，另外，装修还要花一笔钱，也就是说，想住装修好的房子，还要生活，必须努力赚钱在20年以上。因此，说高房价是影响民生建设的最主要问题毫无过当之处。实际上这个例子所考虑的还是工作比较好的人的情形，如果月工资只有4000元左右（现在大学生毕业月工资有4000的也不是很多吧？），那么买一套100平米的房子至少要30年以上；如果月工资只有2000元左右（现在大学生毕业月工资只有 2000的也很常见），买一套100平米的房子需要50年！
对于高房价的思考，多在经济学领域展开，公共管理学领域也有所涉及。这些研究的进路和视角对于促进解决高房价问题有所裨益。但是，缺乏法学视角的参与，既不能全面体现高房价的本来特色，也不能对未来中国高房价之合理规制提出法律进路。本文是一个从法学视野考虑高房价的尝试。笔者要思考的是：为什么在中国会出现严重影响民生问题的高房价？我们该如何在法学领域理解高房价？法学特别是法律是不是应该限制高房价？如果可以，该采取什么样的方式进行房价监管呢？笔者将对这些展开系统的理论回顾，也期待通过对国外监管房价的制度进路和法治方式的考察获得一些经验启示，为中国解决高房价问题提供可能的进路。
二、追问：高房价是否具有合理性
期待高房价的法治疏解，实现民生问题的法治化，首先要解决的问题是高房价是否具有合理性，并且要追问它具有何种合理性，这个问题的解决是我们从法学视野看待高房价的逻辑起点。
第一，看高房价是否具有合理性，就是看它是否符合市场经济的价值规律，这是高房价具有法理学意义上合理性的首要前提。市场经济是当前世界经济发展的主流经济形态，也是我国近三十年来一直努力所要构建的经济发展模式。但是，马克思主义的经典作家们从来没有给出过“什么是市场经济”的解读，然而这并不妨碍马克思主义经典作家们从方法论上建构经济形式的方法。马克思指出：“商品使生产者的关系，取得了劳动产品的社会关系形式”，“资本不是一种物，而是一种以物为媒介的人与人之间的社会关系”，[6]列宁的方法论回答是：“凡是资产阶级经济学家看到物与物之间的关系的地方（商品交换商品），马克思都揭示了人与人之间的关系”。[7]较为规范的“市场经济”一词，是在19世纪末期新古典经济学兴起以后才流行起来的。所谓“市场经济”是指在这种经济中，资源配置是由市场机制引导方向的。以A．马歇尔、M．瓦尔拉、V．帕累托等人为代表的新古典经济学，把自己的研究重点放在稀缺资源的有效配置这一经济运行的根本问题上，对市场机制如何配置资源进行详尽的高度数理化的分析，从而把对市场经济的研究推进到一个新的阶段。他们的结论是，在完全竞争条件下，由市场供求形成的，能够反映各种资源的相对稀缺程度的均衡价格，能够引导资源作有效率的配置，达到所谓的“帕累托最优”状态。这样，弄清了商品经济如何通过市场机制有效地配置资源，市场被看作商品经济运转的枢纽，货币经济或商品经济也就开始被通称为市场经济。[8]
在我国，有人认为，我国市场经济的建设和发展，实质上是在社会主义制度背景下，从排斥商品和市场的“计划经济”开始的转型过程，这一过程中市场经济的存在和发展必然要受到计划经济的抵制，使之配置资源机制难以发挥功能。所以，市场经济是“以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态”。[9]按照这种理解，市场经济的前提是维护产权，其次是要促进平等和自由的市场制度，以自由选择、资源交换和自愿合作为资源配置的主观意识形态。质言之，市场经济尽管是以市场为主导资源配置方式的经济形态，但是，在这种资源配置过程中，价值规律在起基本的调控作用。按照我国经济发展的设想，就是要建立产权清晰、责任明确的社会主义市场经济体制。1998年住房体制改革以来，市场化的目标就成为住房改革的首要任务。然而，11年的“市场化”过程就是我们今天所看到的高房价。联系到上述我们对市场经济的简单介绍，高房价符合市场经济吗？符合市场经济的基本价值规律吗？就供求关系来说，市场经济的基本规律是供过于求价格下跌、供不应求价格上涨，也就是说市场经济的盈利性告诉我们，供求关系因素是能够影响价格水平的。
判断当前我国高房价是否合理的重要依据就要看住房供求关系的现状，而最能够体现供求关系的就是房屋的空置率。房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，一般认为，“商品房空置率在5％～10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区”。[10]国家统计局最新数据显示，2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国房屋空置率已达到26%，大大超过国际公认的10％的警戒线。[11]2008年底全国商品房空置数据是1.64亿平方米。[12]不管空置是何种意义上的空置，1.64亿平方米摆在那里没有使用总归是事实。这就说明，在我国房屋与住房需求不是供不应求的关系，实际上是供过于求。这就表明，在目前我国的住房体制中，市场并没有在住房资源配置中起到分配作用，价值规律也没有起到作用。直接一点说，我国超高房价具有严重的人为因素和操作因素，因此是不符合市场经济逻辑的。市场经济是法治经济，这是我国多年前就已经证成的命题，既然超高房价不是市场经济运作的必然结果，那么也就没有呈现法治因素，因此，超高房价不具有法理学意义上的合理性。
第二，看高房价是否具有合理性，就是看它是否符合社会多数人的期待和利益，这是高房价具有法理学意义上合理性的民众根基。对于现代民主而言，多数决是一种趋势，也是一种必须要遵守的原则。尽管有人批评这会出现“多数人的暴政”，但是不可否认的是，在当前的体制下，不管是哪个国家，追求民主，就要追求多数决原则的合理性。我们可以简单地以哪些人在超高房价中赚取了利润来回答这个问题。从人们对高房价的解读来看，目前高房价的受益群体有五个：一是各地方政府。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。[13]二是房地产商人。开发商的利润主要取决于资金周转的速度以及可以撬动资本量的大小。如果市场不好，开发商的成本投入都很难收回，何谈什么利润；如果是市场较好，那么利润率比较小，但利润却可能很大，这是因为运转速度快以及资本量大的缘故。房地产首先是资本密集型产业，需要大量的资本，其次是劳动密集型的产业，需要各色劳动力，农民工、设计师、销售员等等，价值链最长。因此，无论对于经济还是就业，都起到很关键的作用。[14]三是银行。银行在房地产市场中占据的地位绝对很重要，只有在银行是商业银行时代，才可能出现这样大规模的融资，开发商才能替代金融家们的部分职能。银行“吃了原告吃被告”，在某种程度上说，银行是整个房地产市场的中枢，没有银行就根本不可能有房地产市场，也不可能有政府把70年的土地使用权一次出让，也不可能出现没有足够的购房款就可以先住到房子的现象。[15]银行通过发放贷款的方式，在房地产商那里获得了极高的利润，又通过发放贷款的方式赚取买房人的钱，可谓双向都有利。四是媒体。“对房地产市场的影响，主要是消除信息不对称，为买卖双方提供一个信息交流的平台，当然更多地表现为开发商打广告，也就是说商品需要自我展现才能得到买方的初步了解，才能搜寻到你，才有可能形成交易，否则，买者找不到卖者，买方是缺货，卖方则是卖不出去。因此，媒体的力量还是很大的，但媒体并非天天有利于开发商，很多情况下，媒体会改变预期，唱衰房地产，这样的事情很多。”[16]然而，不管你打开哪一期报纸，每期必有的关于房产的广告和吹嘘，可谓软广告和硬广告，无所不用其极。特别是一些地方报纸，对于房地产的吹捧到了献媚的程度。五是投机者。目前，许多人买房都是用于正常居住，但是也有很多有钱人利用当前我国房价迅速上涨的大好时机，四处炒房（包括港台和外国炒房者）。就国内而言，最著名的投机者莫过于“温州炒房团”了。报纸上、网络上对温州炒房团的评价是“他们走到哪里房价就高到哪里”。实际上，目前中国贫富差距很大，市场经济的膨胀性使得富裕者在消费楼房方面很“大气”，从而形成了“富裕者买房没人住，贫困者没钱没房住”的景象。可见，尽管赚取了高额利润的群体是五大群体，但都是人数比较少的群体，或者是一些既得利益集团赚取了利润，大多数老百姓并没有获得实惠。因此，超高房价是不符合大多数人的利益的。
第三，看高房价是否具有合理性，就是看它是否符合社会公平正义的价值标准，这是高房价具有法理学意义上合理性的逻辑归依。尽管人们对什么是公平正义莫衷一是，但不可置疑的是，人们心中都有自己的公平正义观，并且在大方向上，大多数人的公平正义观是一致的。按照罗尔斯的正义观，对于相同的事物应该给予相同的对待，除非这种差别对待是为了保护最少受惠者的利益。依此标准，我们可以反思超高房价中公平正义观的具体样态。我们可以先看一个学者关于房地产商的利润的统计。一般来说，房地产商的建房成本、开发商的楼面地价成本、建筑商建造房屋的建安费（包括建材费、人工成本、机器使用费等等）、配套建设费用（包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等）、开发商的运营成本（包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内），以上成本叠加，2005年南京市商品住宅平均成本就应该为2900元左右。平均每户买房人给房地产商贡献的利润为：1500元×107平米＝16.05万元，南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润是120.9亿元。根据以前对商品房价格管理的有关规定，普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%。也就是说南京市住宅商品房的利润率，高出了有关方面认可的最高标准26个百分点，“超标”幅度在3倍以上。房地产商一年从南京买住宅百姓手中多拿利润102亿元。[17]可见在这场高房价的战斗中房地产商赚得盆满钵满，而普通老百姓一辈子为房地产开发商赚钱，正如有学者所言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。他们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的”。[18]难道这就是正义吗？我想只有房地产商认为这是符合公平正义之本质要求的，但是即使是有正常正义观的房地产开发商也是一边赚钱一边说自己赚取的钱“有点不道德”，承认目前的房价过高。[19]可见，高房价从根本上来说是违背公平正义的价值观念的。
由此可见，高房价是违背市场经济价值规律的，是违背大多数人的利益和期待的，也是违背社会公平正义观念的，因此，高房价不具有合理性。接下来的疑问是，高房价不具有合理性，到底又是何种不合理呢？
三、理论：住房权之考量
当人们在思考高房价不合理的时候，法理学已经在用权利的眼光注视着我们。法理学的知识告诉我们，高房价实际上侵害的是广大民众的权利，特别是财产权利。但是，高房价所损害的又不是一般的财产权利，如果非得给它取个名字，那就是住房权。
把所有的问题都归结为权利，已经成为一种并不那么时髦的话语，甚至会受到严厉批判，因为当前的时代是一个权利爆炸的时代，也是一个权利受到严肃反思的时代。美国人格伦顿对于美国现在的无序权利话语痛心疾首，并认为“权利话语”是已经到了“穷途末路的政治言辞”。[20]格伦顿认为，某种权利话语在我们的政治言论中所占据的显著地位不仅是我们政治机体无序的症状，也是导致这种现象产生的一个因素，“我们在公共场合中使用它来探讨重大的对错问题但是这却一而再被证明是不充分的，或者说它导致了一种权利间的相互抵消。然而正如某些人所主张的，问题并不在于权利的概念，抑或我们固守的权利传统，……而我们当前的美国式的权利话语仅仅是某个地方性方言而已。它的生硬与直白、赐予权利标示方面的挥霍无度而不遵守法的属性、言过其实的绝对化、至上的个人主义、偏狭以及它对个体、公民与集体责任的缄默，都使之区别于人们在其他自由民主政体中对权利的讨论”。[21]权利话语的泛滥限制了人们对话的机会，所以格伦顿进一步认为，“权利范畴的迅速扩展—延及树木、动物、烟民、不吸烟者、消费者等等—不仅使权利碰撞的机会成倍增加，而且也使核心民主价值面临平凡化的风险”。[22]
格伦顿所描述的这种现象在美国确实比较普遍，也值得我们警惕和深思。但是，笔者所要指出的是，格伦顿的理论和言语除了对我们有警示意义以外，是否是反对我们把问题归结为权利的做法呢？其实这是一种误解。格伦顿所批判的现象是美国的现状，也是美国社会缺乏公共责任的现象。毕竟美国人发展民主法治从其建国之时就已经开始，其权利意识之发达少说也有200年的历史，因此权利意识之流淌自然汇集成汤汤大流。所以，格伦顿是在这样的背景下批判美国人的权利话语的。而在我们中国，权利观念是从西方移译过来的，从丁韪良翻译“人权”开始到现在也不过是150年左右的时间，而事实上，中国人大范围普及和贯彻权利理念的时间也就是最近20多年的事情。从权利话语到送法下乡直至现在也就是一段极短的时间，既没有在民众间产生良好的权利信念，也没有产生深刻的权利理论，因此，以格伦顿的理论来作为反对把问题归结为权利话语的做法暂时不可取。换句话说，在当代中国，大力弘扬权利话语依然是一件需要极力鼓吹的事情，要让老百姓掌握平白的权利话语，要让老百姓有质朴而深刻的权利观念，要让老百姓时刻记得权利就是自己吃饭的锅碗，要老百姓有为自己权利拼搏的决心和勇气，这才是我们目前要做的。想想看，如果中国权利张扬已经宏大普及，超高房价的问题还会是一个很严重的问题吗？相反，正是因为中国百姓的权利话语的空间相对较小，百姓权利信念的力量薄弱，才导致了超高房价泛滥而百姓对此束手无策。可见，把问题归结为权利的研究方式并不是对权利的误解或者是对权利的滥用。
由此，我们要问的是，为什么超高房价损害的是百姓的住房权呢？为什么要把这种权利确立起来呢？我们知道，房屋诞生于人类的最初时期。中国古籍中记载：“昔者，先王未有宫室，冬则居营窟，夏则居增巢”，[23]“古之民……就陵阜而居，穴而处”，[24]“古者，禽兽多而人少，于是民皆巢居以避之。昼拾橡栗，暮栖土木，故命之曰有巢氏之民”。[25]从这些古籍记载来看，我们可以得知原始社会时期人比较少，但是禽兽比较多，为了安全的需要，人类产生了最初的住房意识。“群婚时代的人们，最初是一个氏族集团居住在天然的山洞之中，后来随着生产力的不断提高，逐渐转移到了平地之上，依山傍水，‘构木为巢’。这种‘构木为巢’的房屋形式，大约类似于我们今日农村中的瓜庵或窝棚之类的住所，只是形制较大罢了”。[26]在这个时期，由于自然条件的限制，以及人的意识尚未发达，独立的住房尚未出现；直到人类文明的进步，隐私观念逐步增强，对于住房的需要也逐步发生了改变。正如摩尔根所说：“与家族形态及家庭生活有密切关联的房屋建筑，提供一种从野蛮时代到文明时代的进步上相当完整的例解。关于建筑发展的过程，可以从野蛮人最初的茅棚，通过开化人的共同居室而追溯到文明民族的个别家庭的住宅；其发展先后的连锁，均可以互相衔接起来。”[27]由此，可以进一步推知的是，住房诞生于人类的安全需要、隐私需要。想想诗圣杜甫的凄号声：“布衾多年冷似铁，娇儿恶卧踏里裂。床头屋漏无干处，雨脚如麻未断绝。”所以杜甫一辈子都在渴望有很多房子，“大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。”“自经丧乱少睡眠，长夜沾湿何由彻！”[28]没有房子，著名的诗圣也只能无可奈何地在风雨中呼号，但是在制度不供给以及政府责任不到位的情况下，谁会答应呢？住房的重要性由此获得了侧面的验证。
就人的本性来说，人天然趋群，但又往往有自己的私隐；人需要与人合作，但也需要自己的个性张扬。住房为人的这种矛盾提供了绝佳的临界点。走进房屋，人就成了这个王国的主人，可以自由地张扬自己的个性；走出房屋，人就成了社会的个体，成为合作的一方或者合作方的一个人。这是一种奇特的制度体系与人性需要的完美结合，但它的区分点不是复杂的规则，而是几堵可以透气而密封的墙！这种简单的观念促使资产阶级革命时期产生了一个住宅就是一个独立王国的观念，并深深地影响着法治理念的发展，特别是“风能进，雨能进，国王不能进”的住房神圣观念更成就了西方的法治之梦。想想看，从现代法律围绕住宅而建设的权利体系是多少，其中的限制与反限制又是多少，就可以洞察住房之重要性。就当代来看，文明时代的人对于住房的需求观念与古代相比可谓有过之而无不及。当私隐观念和安全观念进一步加强的时候，人人都想有一套属于自己的房子能够遮风挡雨、能够安全自在的观念不弱于他人。所以，这时候的住房就成了主人能够允许别人进去或者不进去、破坏或者不破坏的权利。由此，将享有住房归结为一种权利是历史之要求和现实之需要。
我们可以称上述人人享有住房的权利为住房权。所谓住房权，“是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康、尊严，并不受歧视的住房权利。为实现住宅权，政府、个人和国际社会组织承担着重要的责任与义务”。[29]住房权包括住房确保权、住房公平权、住房舒适权三个方面的权能。可见，住房权不仅仅是一种外在于人的物质工具，而且是包含人的价值衡量在内的基本体现手段。住房权作为权利之一种，是社会法意义上的权利。从私法的方面来看，住房权是自由权，所谓“自由权是资本主义成立阶段的产物，是一种与‘夜警国家’和自由国家的国家观相对应的基本人权。因为资本主义社会的经济运动是从自律性展开的，国家的任务仅仅在于排除对这种秩序的干扰，而对所有自律性领域．国家则不用加以干涉。自由权就是适应这样的时代要求的”。[30]住房权的私法性质要求政府按照市场规律平衡管理。从公法方面来看，住房权是保障权，“是与福利国家或积极性国家的国家观相对应的基本人权，其目的在于消除伴随资本主义高度化发展而产生的贫困和失业等社会弊病，为此要求国家积极地干预社会经济生活，保护和帮助弱者”。[31]住房权的公法性质要求政府责任的担当。
按照联合国的标准，适足住房权的要求应当是：“第一，永久占有的法律保障；第二，服务、材料设备及设施使用：例如安全饮用水、炊事能源、供暖和采光、卫生和浴洗设施、食物储存设备、废气处理设施、排水设备和紧急救援工具；第三，承受能力：个人或家庭用于住房的资金费用，不应达到使其他基本需要受到威胁或被迫让路的程度；第四，居住条件：住房必须给居住者提供相当的空间，使之免受寒冷、干燥、炎热、雨淋、风吹或其他影响健康的因素、倒塌和疾病传播；第五，可获得性：不仅正常和健康者，而且处于不利地位的群体，如老人、儿童、残疾人、临终病人、艾滋病患者、医疗事故当事人、精神病人、自然灾害受害者、灾害频发区人口及其他有关群体均可获得住房；第六，居住地必须靠近工作单位、医疗机构、学校、儿童看护中心和其他社会机构；第七，文化生活的充实也是很重要的，房屋的建筑方式、建筑材料的使用与支持这些政策，必须体现出住房的文化个性和多样性；第八，现代化不能牺牲住房的文化多维性。”[32]从这八个标准来看，我们很容易分清住房权的权利主体和义务主体。
住房权的权利主体自然是国家的国民。对此，《世界人权宣言》第22条指出：“每个人，作为社会的一员，有权享受社会保障，并有权享受他的个人尊严和人格的自由发展所必需的经济、社会和文化方面各种权利的实现。”住房权的义务主体是国家和其他社会组织。《经济、社会和文化权利国际公约》第2条第一款规定了缔约国的一般义务，概括起来即每一缔约国家应尽****可能利用其现成的资源逐渐实现公约规定的权利，这里自然包括住房权。《世界人权宣言》第18条指出：“ 1．人人对社会并在社会内负有义务，因为只有在社会之内人的个性才能得到自由和充分的发展。2．个人、群体、机构和非政府组织可发挥重要作用、并负有责任保障民主，促进人权和基本自由，为促进民主社会、民主体制和民主进程的进步作出贡献。3．个人、群体、机构和非政府组织也可发挥重要作用、并负有责任视情况作出贡献促进人人有权享有能充分实现。”《世界人权宣言》第29条第一项亦规定：“人人对于社会负有义务，因为只有在社会中他的个性才可能得到自由和充分的发展。”
在当代中国，确立住房权这一权利，同样具有重大价值。首先，住房权是生存权之一种。“居住”是人的基本生存需要，有房居住是个人能够立足于社会的基本前提。住房权会影响到生存权和“生存权侧面的基本权”的实现。[33]住房权地位的稳固，是保障民众住房安全和住房获得的基本方式之一。其次，住房权有利于保障人性尊严。“住房是人必需的生存资料，安居是人的最基本的生理需要，享有适足的住房权是人的基本人权。住房权的实现与否对人们能否有尊严的生活非常重要。”[34]特别是在当代社会，人们对于住房的有无提到了个人能力的高度，甚至还有一些情人、恋人因为没有住房而终不能成眷属，如此等等，人之尊严在住房面前也出现了物质崩溃的可能。此外，确立住房权还是构建法治政府、保护基本人权等的需要。总而言之，这并不是一种可有可无的多余权利，而是一种实实在在的基本权利。因此，当人人想要拥有自己的住房，并且实实在在有那么多住房，但是开发商就是要囤积居奇或者房价超高只让部分人有房住时，这种不合理的行为显然是一种侵权行为。这样，通过法律途径或者行政手段来解决高房价问题也就成了我们的主要目标。
四、经验：列国（地区）之镜鉴
面对住房这样一个十分重要的问题，世界上许多国家都同样曾经出现过或者现在同样面临着，有的国家和地区采取了一些目前看来值得称道的做法。重述这些做法，目的在于为解决我国的高房价问题提供可能的出路。
（一）国际法之相关规定
适足住房权在一系列国际文书中得到明确承认，其中包括《世界人权宣言》（第25条第一款）、《经济、社会和文化权利国际公约》（第11条第一款）、《消除一切形式种族歧视公约》[第5条（e）(iii)]、《儿童权利公约》（第27条）、《消除一切形式对妇女歧视公约》（第14条第二款）和《难民地位公约》（第21条）。在区域人权制度下，修订的《欧洲社会宪章》（1996）第31条成为住房权的一个重要法律渊源。[35]《经济、社会和文化权利国际公约》第11条第一项规定：“缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。”经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第4号一般性意见》（第6届会议，1991年）第七点提到：“住房权不应当从狭隘的有限的角度来解释，例如将之等同于仅仅有一个可遮住头部的屋顶的居所，或将居住场所单单视为一种商品。相反应将之视为安全、和平、尊严地生活的权利。至少有两条理由可以认为这样理解是恰当的。首先，住房权利完全与作为《经济、社会和文化权利国际公约》之基石的其他人权和其他原则密切相关。就此而言，《经济、社会和文化权利国际公约》的权利源于人身的固有尊严，而这要求确保所有人不论其收入或经济来源如何，都享有住房权利。其次，第11条第一款的提法应理解为，不仅是指住房而且是指适足的住房。人类住区委员会和《到2000年全球住房战略》都阐明：适足的住所意味着适足的独处居室、适足的空间、适足的安全、适足的照明和通风、适足的基本基础设施和基本设备的合适地点—一切费用合情合理。”据此，联合国关于适当住房权利的特别报告员曾对“获得适当住房权”做过这样的界定：“每个女人、男人、青年和儿童都有获得和持续拥有安全的家、社区，安静尊严地生活之权利。”[36]
（二）各国宪法和法律层面的规定
宪法是人权保障的总纲。目前，世界上约有50多个国家在宪法中对住房权有明确规定。德国1919年公布的《魏玛宪法》是世界上最早规定住房权的宪法，该法第155条规定：“国民每个家庭能获得健康之住宅及生活空间。”再如《俄罗斯联邦宪法》（1993年）第40条规定：“每个人都有拥有住宅的权利，任何人不能被任意剥夺住宅。国家鼓励住宅建设，为实现拥有住宅的权利创造条件。对贫穷的以及法律规定的其他需要住宅的公民，按照法律规定的标准从国家的、地方的和其他的住房中以免费或适当收费的方式提供住宅。”《葡萄牙宪法》第65条规定：“每个人和其家庭都应该享有适足的住房权。为维护适足的住房权，国家应承担一些义务，包括制定并实施列为区域总规划一部分的住房政策，并以保障有充分的交通和社会设施网络的城市规划为基础，鼓励并支持地方当局和社区的主动行动，旨在解决他们的住房问题并促进住房建筑合作以及个人住房建造，在维护公共利益的情况下，有权使用私人所有的住房或租赁住房。国家应采取一项政策，目的在于建立起与家庭收入和私人拥有住处相符的租赁制度。”[37]
（三）政府之保障
法律层面的规定是效力的主要渊源，其切实履行还需要政府的大力保障。
在美国，对住房权的呼吁最早源自于宗教团体。美国天主教主教在1975年宣称：“我们开始认识到拥有像样的住房是一种权利。”1986年，麻省理工主教教区的主教团发出这样的声明：“居住在体面的，能负担得起的住房中并非是奢侈品。这对人健康成长、组建家庭、进行社交而言都是必不可少的。对男人、妇女、儿童来说，最好的福利品莫过于住房，因为住房能体现人作为人的基本价值。”[38]美国公民的呼吁得到了政府的响应。目前，美国已经建立了比较完善的政府管理制度。在美国，在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行使警察权力。[39]为解决中低收入家庭及老年人住房，联邦、州及地方政府各自订立了不同法令，来鼓励开发商或投资人从事此类型房舍兴建与经营，最重要的法令有下列两项：一是联邦所得税扣减优惠，二是社区再投资法。这两项法令用以保障中低收入家庭能够获得住房。此外，美国管理房地产的一个重要办法是联邦政府和州的税收征收权，通过征收土地税、物业税等等税收来实现对房地产的管理。所以，在美国，即使环境优雅的地段，一栋别墅的价格也就是150万美元左右，而美国政府公布的官方数据表明：2009年6月，全美国新房销售中间价为20.6万美元（每套房子），美国人在2008年的平均收入是4.7万美元。[40]可见，美国人买房并不难。这可以看作是美国市场化和法制化双管齐下的效果。
其实还值得借鉴的是我国香港特别行政区。其作为国际化的大都市，地少人多，按理说其住房问题应该是大问题，但实际上恰恰相反，香港特别行政区的住房问题解决得很好。从价格上看，香港特别行政区面积约1000平方尺（约合91平米）的住房都可称之为豪宅，像这类住房在东南亚金融危机前每平方米最高炒到了15万元港币，用天价一词来形容亦不过分。但是，由于商品房占香港特别行政区住房总量的比重并不高，所以，香港特别行政区的高房价并没有引起太大的社会问题。[41]香港特别行政区的住房可以分为商品房和廉租房等（内地目前的住房体制基本上就是对香港特别行政区的复制），政府提供了大量的廉租房，至2005年，在香港特别行政区240.8万套住宅中，公共住房有109.6万套，私人房屋有131.2万套；在香港特别行政区694万总人口中，49.6％的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中（以下称公屋），50.4％的居民住在私人住房中。[42]因此香港特别行政区的住房基本上是由市场和政府通过不同的运作逻辑来完成的。尽管港人的住房面积平均来说不算宽敞，但是基本上达到了“居者有其屋”的状态。
（四）司法之救济
还有一些国家对住房权的保障上升到司法救济的层面。如2007年，法国政府部长会议17日通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，在法国基本实现人人有房住。该法案同时规定，国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权；政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。从2008年12月1日起，在住房申请没有收到满意答复的情况下，5类住房困难户（无房户、将被逐出现住房无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人）可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。从2012年1月1日起，“可抗辩居住权”将向更大范围的人群开放。法国就业、社会团结和住房部长让一路易·博洛表示，实现“可抗辩居住权”是一项“具有宪法意义的目标”。目前，法国现有近100万人没有住房，200多万人居住条件差。这项法律颁布以后，法国人就可以通过“可抗辩居住权”的法律手段维护自己的住房权。[43]
实际上，在司法层面保护住房权的国家也比较多，如南非、印度等。虽然印度宪法第37条规定作为国家政策原则的社会权条款“不通过任何法院实施”，但是宪法法院在一系列案件中，如1987年“Tellis案”、1990年“Shanti Star Builders案”、1997年“Khan案”等案件中，通过适用或解释生命权而给予住房权司法救济。在1985年，印度最高法院审理了“Tellis案”。在这个案件中，法院认为人的生命权与人的生存权之间存在一种密不可分的关系，强制房屋搬迁将导致剥夺人的生活而必须具有的手段，而人生活的能力是生命的基本要求。因此，强制搬迁将导致侵犯宪法第21条规定的生命权。印度最高法院裁定确认请愿者的请求成立，要求政府必须确保对具有1976年身份证和居住满20年的街头栖息者提供可选择的住房；命令将拆除迟延到雨季结束，以减少拆除的困难。此后，在1990年“Shanti Star Builders案”和1997年“Khan案”中，最高法院均承认了住房权是保障生命权必不可少的基本权利，认为让每人拥有一处合理住所必不可少，这是宪法第21条规定的“生命权”的题中应有之意。国家的义务是应该制定计划，分配土地和资源，尽快安置已经长时间居住在该城市的贫民。通过上述案件可以发现，印度法院采纳一种新的有效方法，对公民生命权进行司法解释，将公民住房权纳入到可救济的公民基本权利范畴中，不再将其视为一项“不通过法院实施”的国家政策原则。[44]印度最高法院的判决以维护权利为视野，具有前瞻性和人文关怀，为其他国家解决类似问题提供了可能的范本和进路。
五、解决：法治之路径
在我国，高房价作为一个让部分人喜欢让大多数人忧虑的问题，必然存在解决之道。然而，住房权作为一个宪法层面的问题，实际上所折射出来的是政治、经济问题和法律问题多方面的统一，这就意味着以法治解决住房权的保障问题，必须是多管齐下的制度化建构。
（一）对住房权在宪法层面或者法律层面的立法规定
从历史变迁的角度来看，从1954年宪法到1982年宪法都未对住房权作明确规定，但是对公民的经济社会权都作过规定。并且就我国的现行宪法而言，2002年在修正案中明确将“国家尊重和保障人权”写入宪法，因此人权保障是宪法的基本目标和价值原则。美国人卡尔威因·帕尔德森认为：“只有宪法明示或默示加以保护的权利，如言论自由权、宗教信仰权……诉讼权等是公民的基本权利。”[45]我国著名学者李步云先生也说，“在人权保障体系中，宪法保障是首要的、也是最富有成效的。因为宪法是一个国家的根本大法，具有最高权威和最高的法律效力。没有宪法保障，任何人权保障将成为无源之水、无本之木。”[46]因此，如何在宪法和法律层面构建住房权保障体系是一个不可忽视的宪法问题。更为重要的是，上述所说的我国的高房价问题切实影响了民生问题之实现，人们的幸福指数低，社会不和谐因素增强。因此，在宪法和法律层面加以规定更显必要。
第一，在宪法中明确规定住房权。前面已经指出，目前世界上有50多个国家已经在宪法层面对住房权作出明确规定。尽管美国没有在宪法意义上作出规定，但正如美国学者路易斯·亨金所说：“在美国，有关经济社会权利的宪法观念是从欧洲引进的，所以此类权利不是美国宪法上的权利，但法院并非完全排除将住房权列入宪法保护范围，宪法上的保护主要通过法院对正当法律程序的司法适用来间接实现。”[47]可见，目前世界上大多数国家的做法是将宪法规定或者宪法性司法判决的肯定相结合。我国作为以法治国家为目标的发展中大国，应该积极吸收世界法治文明的先进成果。同时，“在现代国家政治制度体系中，宪法规则直接决定哪些特定的人群将在政治斗争中被赋予什么优势或障碍”。[48]也就是说，宪法在一国政治体制中赋予特定人群一定的权利优势，“一切其他的具体体制、制度都是围绕着宪法展开的”。[49]特别是围绕宪法规定的权利而展开，这是法律运转的制度逻辑所在。所以，在我国宪法中规定住房权，是实现高房价问题解决的基本保障之一。
第二，构建住房权保障的具体法律体系。如果说“宪法乃是人为了自己的生存和发展有意识的组织政治共同体的规则，以及由该规则所构建的社会秩序”，[50]那么法律，按照美国法学家博登海默的说法，“法律对于权利来讲是一种稳定器，对于失控的权力来讲则是一种抑制器。颁布自由与平等的宪章的目的，就在于确使今天所赋予的权利不会在明天被剥夺”。[51]所以，宪法是总纲性的规定，而法律是具体化的规定，意义不同价值功能指向相同。其实，早在1941年，《陕甘宁边区施政纲领》第6条规定就有住房权的内容：“保证一切抗日人民的人权、财权、政权及言论、出版、集会、结社、信仰、居住、迁徙之自由权。”1994年颁布的《城市房地产管理法》第4条也规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”第28条规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励与扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”但是，这部法律规定的住房权“还没上升到公民的权利层面，我国的住房保障仍然停留在政策层面。这显然不符合我国通过法律手段规范社会主义市场经济的目标，也不符合我国宪法保障公民经济社会权利的基本原则和精神”。[52]因此，我国应该在《城市房地产管理法》中对住房权的实现作出制度安排，即一要规定住房权的实现是房地产管理的基本原则；二是要规定国家有保障住房权实现的基本义务；三是国家为了保障住房权可以采取多种行政法制措施；四是禁止违背市场规律的囤积居奇；五是住房权的权利构成；六是国家和各级政府对弱势群体的住房权的特别保护；七是公民住房水平的总体性规定、住宅建设各环节的法律规制、住宅市场的资金融通管理的内容；八是经济适用房、廉租房和住宅补贴的制度设计、城镇房屋租赁等法律内容。此外，还应该出台一系列的配套法规，如《住房社会保障法》、《经济适用房管理法》、《廉租房管理法》、《住房补贴管理法》、《住宅合作社管理法》、《城镇房屋租赁管理法》、《住房金融业管理法》、《城镇房屋质量监督管理法》、《住宅市场管理法》等。在这些法律体系中，最为重要的是要建立弱势群体的住房权保护法律体系，因为“住房保障具有社会救济、保险福利的综合特点，本应成为社会保障的重要组成部分。但我国目前的社保体系主要着眼于医疗、养老、失业三方面保险制度的建设，并未将住房保障制度作为社会保障的重要组成部分来加以重视，将住房问题排斥在社会保障问题之外，仅就住房体制改革来解决住房保障问题是很难实现最终目标的”。[53]而且，“从人权保障角度来说，住宅权既然是人人应享有的权利，则无论是富有者还是贫穷者，都应该获得住宅权制度的保障。贫穷者在经济上处于‘弱者’地位，自己没有能力取得适足的住宅，住宅权对于他们而言主要是一种公法上的权利，即他们以政府作为相对人而享有的权利。这一权利的基本意义是：社会的低收入者应该获得政府和社会的扶助和保障，以便能够获得住宅，从而使住宅权这个对他们而言是应然的权利转化为实然的权利。对于富有者而言，这一权利基本上是一项民事权利，因为他们完全可以凭借自己的力量通过买卖、租赁等市场机制来取得住宅”。[54]所以，对弱势群体住房权利的保护是解决高房价问题的根本和核心，也体现了法律的公平正义，体现了宪法的基本原则和精神。这是我们国家应该做到，也是能够做到的。总之，“从客观上说，要实现住房权不仅需要公民的自我努力和政府的住房扶助，还需要法律制度加以保障，即确定住房权的法律地位、内容、行使和保护。仅靠法律并不足以保证所有国家的所有人都能享受法律意义上的适足的住房权，但是法律是非常重要的手段，其在清晰定义和确立适足住房权下的国家义务的地位是不可替代的”。[55]
（二）住房权的行政法制保障体系
住房权的行政法制保障主要从两个方面展开：一是税收层面；二是住房管理和供应体制层面。
第一，从税收来看，通过征收物业税、转让税、消费税等税赋来控制房价。在《为什么自由依赖于税》一书中，桑斯坦等人认为，“任何公民权利的实现都必须依赖于财政税收，如言论自由权，为防止某些公民妨碍另一些公民的言论自由，必须要有警察；为了防止政府机关限制公民的言论自由，必须要有法院。而警察与法院没有公共财政的支撑就根本无法运作”。[56]这就意味着，在我国当前打击高房价、保护公民住房权的行政体系建构之中，通过税收杠杆来保障住房权将十分重要。但是在这些税的征收过程中要特别注意区分房屋购买数量。具体而言，可以这样设想：一户家庭如果买第一套房，则物业税和消费税应该非常低，甚至可以考虑不征收；一户家庭如果买第二套房，可以征收适度的物业税和消费税，但是为了保证市场的畅通和繁荣，不应该征收过高，具体标准应该按照消费水平和收入水平来确定；一户家庭如果买第三套房以上的房子，则应该征收较高的物业税和消费税，特别是在买了第三套房子以后5年内转让的，对于转让应该征收高转让税。而实现这种设计的前提是买房的实名制，这是一种简单的制度也是能够实现的制度。
第二，大力发展公共住房（经济适用房和廉租房），限制商品房的过快发展。应该明确的是，城市的土地供应是有限的，如何在有限的资源和土地上利用好住房建设，是一个政府规划必须考虑的问题。政府一方面要鼓励商品房适当发展，但是更要鼓励和全力支持经济适用房和廉租房的发展。支持经济适用房和廉租房的发展在有些国家和地区已经产生了良好的效应。特别是我国香港特别行政区模式的部分内容更值得我们借鉴。但是要注意的是：首先，经济适用房和廉租房不应该建在城市非常边缘的地区，这样会形成不良后果，如穷人被城市边缘化等；其次，经济适用房和廉租房不应该完全聚集在一起，而是应该适当分开，防止形成贫民窟，更要防止形成由于住房过分集中和住房过分偏远带来的歧视。可以设想，我国各级政府如果下大力气、认真发展经济适用房和廉租房，那么我国的高房价问题肯定能够得到控制。只是要注意的是，经济适用房和廉租房的分配和申请需要完全公平、公正和公开，否则又会形成新的腐败集中域。
六、结语：安得广厦千万间
杜甫在1000多年前就大声疾呼“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这种疾呼可以说是许多同病相怜人的呼声。可惜的是，作为诗圣的杜甫一辈子也没有住过像样的房子，而且也不得不在老年的时候的某一个傍晚吟唱《茅屋为秋风所破歌》，这是历史的惨剧，但会不会变成当今现实的写照呢？这是一个矛盾选择的过程，但也是一个可以避免的问题。如果我们的法治真正是以人为本的话，那么这种历史是不会重演的，人有所居的目标也不会只是梦想。解决高房价，实现房价的理性化，必然只有法治化才是根本的路径，否则一切又会陷入轮回之中。
【注释】
[1]许红洲：《70个大中城市房价上涨5.8%》，载《经济日报》2006年7月21日。
[2]《2007年全国70大中城市房价上涨7.6%》，载中国吉林网：http://www. chinajilin. com. en/house/content/2008-02/13/content_1147720. htm，访问时间：2009年11月16日。
[3]《报告指2008年房价总体上涨但出现明显下调趋势》，载中国新闻网：http://www. chinanews. com. cn/estate/gdls/news/2009/04 -23/1659679.shtml，访问时间：2009年11月16日。
[4]《2009中国城市房价排行榜发布》，载西祠胡同：http;//www. xici. net/b16462/d100463771. htm，访问时间：2009年11月16日。
[5]资料为笔者在网上所搜索各地区公布的数据。
[6]马克思：《资本论》（第一卷），人民出版社1975年版，第88、834页。
[7]列宁：《列宁选集》（第二卷），人民出版社1972年版，第444页。
[8]赵放：《对市场经济制度及其相关概念的再认识》，载《吉林大学社会科学学报》1999年第6期。
[9]熊德平：《社会主义市场经济与所有制关系探索》，载《扬州大学学报（人文社科版）》2002年第1期。
[10]参见佚名：《房屋空置率》，载中国价值网：http://www. chinavalue. net/wiki/showcontent.aspx？titleid＝199839，访问时间：2009年11月16日。
[11]《全国商品房空置率高达26％超过警戒线临危险边缘》，载《中国证券报》2005年12月13日。
[12]住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示，2008年底全国商品房空置数据是1.64亿平方米。另外他表示，空置的概念同国际上的并不是同一个概念，按照国家统计局的解释，这个空置是竣工以后没有卖出去或者没有租出去这样一个概念。参见《截止2008年底全国商品房空置面积1.64亿平方米》，载http://new. 163. com/09/0311/11/544D3001000/36KB.html，访问时间：2009年11月16日。
[13]李云峥：《调控的海水缘何扑不灭高房价烈焰》，载《产权导刊》2007年第9期。
[14]朱大鸣：《房价飙涨的四个利益团体显身看看里面都有谁》，载中国经济网：http://www. ce. cn/cysc/fdc/fc/200910/28/t20091028_19823436.shtml，访问时间：2009年11月16日。
[15]文上兴：《中国高房价的两大死结：GDP过于依赖房地产》，载《广州日报》2009年10月29日。
[16]前引[14]。
[17]具体参见沈晓杰：《高房价及老百姓的住房权利和保障问题是个“大政治”》，载《资料通讯》2006年第5期。
[18]前引[14]。
[19]参见孟晓苏：《用市场化手段解决高房价》，载《新财经》2006年第6期。
[20]参见[美]玛丽·安·格伦顿：《权利话语—穷途末路的政治言辞》，周威泽，北京大学出版社2006年版。
[21]前引[20]，第2—3页。
[22]前引[20]，第3页。
[23]《礼记：礼运》。
[24]《墨子：辞过》。
[25]《庄子：盗拓》。
[26]刘式今：《原始社会的房屋形式与婚姻的关系》，载《河北大学学报》1980年第1期。
[27][美]摩尔根：《古代社会》，杨东莼等译，商务印书馆1971年版，第6页。
[28]杜甫：《茅屋为秋风所破歌》。
[29]Janet Ellen Stearns, Voluntary Bond, The impact of habitat II on U. S. housing policy, Saint Louis University Public Law Review 1997 , p. 149.
[30][日]大须贺明：《生存权论》，林浩译，法律出版社2001年版，第12页。
[31]前引[30]。
[32][瑞典]格得门德尔·阿尔弗雷德松等编：《世界人权宣言：努力实现的共同标准》，中国人权研究会组织译，四川人民出版社1999年版，第556—557页。
[33]张小罗、周刚志：《论公民住房权：权利内涵及其实现之道》，载《法学杂志》2009年第1期。
[34]刘淑媛：《人权视角下的适足住房权》，载《湖北财经高等专科学校学报》2006年第12期。
[35]前引[33]。
[36]中国人权网：http://www.humanrights-china. org/china/index. htm，访问时间：2009年11月16日。
[37]《各国宪法汇编》。
[38]Scott Leckie, National Perspectives on Housing Rights, Maitinas Ni Hoff Publishers, 2003, 209,145.
[39]《走进美国房地产（系列之一）—美国房地产概况》，载深圳房地产信息网：http://www. szhome. com/new/NewsWindow/zhuanti1012/1012-1.htm，访问时间：2009年11月18日。
[40]参见时寒冰：《美国的房价》（上）（中）（下），载新浪博客: http: //blog. sina. com. cn/shihanbing，访问时间:2009年11月18日。
[41]王俊：《借鉴香港地产模式能够抑制国内高房价的商榷》，载《现代经济探讨》2007年第11期。
[42]段兰英：《香港的住房保障制度》，载《学习月刊》2009年第8期。
[43]林晓轩：《法国通过住房权新法案百姓无房可告官》，载《中国改革报》2007年1月19日。
[44]吴海岸：《论公民住房权的司法救济》，载《金卡工程·经济与法》2008年第7期。
[45][美]卡尔威因·帕尔德森：《美国宪法释义》，徐卫东、吴新平译，华夏出版社1989年版，第281页。
[46]李步云：《法理探索》，湖南人民出版社2003年版，第207页。
[47]参见[美]路易斯·亨金、阿尔伯特·J.罗森塔尔：《宪政与权利》，郑戈、赵晓力、强世功译，生活·读书·新知三联书店1996年版，第19页。
[48][美]达尔：《民主理论的前言》，顾听、朱丹译，三联书店1999年版，第188页。
[49]包雅钧：《宪政法治与政治文明关系浅议》，载《湖北社会科学》2006年第3期。
[50]刘茂林：《宪法究竟是什么》，载《中国法学》2002年第6期。
[51][美]E．博登海默：《法理学—法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国政法大学出版社2001年版，第370—371页。
[52]朱福惠、李燕：《论公民住房权的宪法保障》，载《暨南学报》2009年第2期。
[53]邱冬阳、王牧：《廉租房—城镇住房弱势群体救助的现实选择》，载《重庆建筑大学学报》2003年第6期。
[54]孙宪忠、常鹏翱：《论住宅权的制度保障》，载法律教育网：http://www. chinalawedu. corn/news/2005/6/li5016273541116500 211248.html，访问时间：2009年11月18日。
[55]Housing Rights Legislation, Review of International and National Legal Instrununts(electronic version)，UN-HABITAT and OHCHR,Nairobi and Geneva,2002,http://www. unhabitat. org/downloads/docs/3667_74890_HS-638. pdf，访问时间：2009年11月18日。
[56]参见[美]史蒂芬·霍尔姆斯、凯斯·R．桑斯坦：《权利的代价—为什么自由依赖于税》，毕竞悦译，北京大学出版社 2004年版。